artykuly_eksperckie_ok

DZIAŁKA ROLNA CZY BUDOWLANA?

Decydując się na zakup gruntu, jednym z pierwszych pytań, które sobie zadajemy jest to, czy chcemy kupić działkę rolną czy budowlaną. Jeśli naszym celem jest zabudowa domu jednorodzinnego, podstawową różnicą będzie czas w jakim możemy rozpocząć budowę na zakupionym gruncie. Kompendium wiedzy na temat zabudowy działki rolnej znajdziesz TUTAJ.

Jeśli naszym celem jest zakup inwestycyjny, przeanalizujmy kilka wymiarów różnicujących te dwa typy działek.

Dostępność

Pod względem przeznaczenia terenu, w skali kraju dominuje użytkowanie rolnicze (50,4%) oraz zieleń i wody (22%), zaś przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną obejmuje 13,4% terenów objętych planami. Dysproporcja jest skutkiem utraty ważności Miejscowych Planów Zagospodarowania uchwalonych przed 1995 rokiem, co miało wpływ na dużą dostępność ofert sprzedaży działek rolnych w prasie oraz w Internecie. Po znowelizowaniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zaobserwowano znaczne zmniejszenie dostępności ofert działek rolnych, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. Wybór zatem mamy ograniczony w przypadku działek budowlanych obecnością Miejscowego Planu Zagospodarowania w interesującej nas lokalizacji i dostępnością ofert sprzedaży w odniesieniu do działek rolnych.

1_rysunek

Możliwości zmiany przeznaczenia

W przypadku działki budowlanej, jeśli nasz cel zabudowy zmienił się w czasie – mamy niewiele możliwości i wiążą się one z wnioskowaniem o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania lub z jego zaskarżaniem. Działki rolne, o ile spełniają kryteria uzyskania Warunków Zabudowy, są pod tym względem bardziej elastyczne. Mamy możliwość większego wpływu na określenie Warunków Zabudowy i procedura ich przyznawania trwa znacznie krócej. Można również postarać się o ustanowienie MPZP.

Korzyści podatkowe

Zakup ziemi w celach inwestycyjnych skłania nas także do patrzenia na koszty takiej inwestycji. Oprócz korzyści wynikających z ochrony kapitału musimy liczyć się z kosztem podatkowym. Jeśli po zakupie działki (rolnej lub budowlanej) wstrzymamy się 5 lat z jej sprzedażą (obowiązuje rok kalendarzowy), unikniemy daniny w postaci podatku dochodowego. Dodatkowo do wydatków na cele mieszkaniowe możemy zaliczyć nabycie gruntu o przeznaczeniu budowlanym oraz innym niż budowlany, w przypadku, gdy w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości, ziemia ta zostanie przekształcona na budowlaną .  To duża korzyść podatkowa, która łączy zalety działki rolnej i budowlanej, ale co je różni?

Zakup działki budowlanej jest objęty 23% podatkiem VAT. W przypadku działki rolnej – art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie dla dostaw terenów niezabudowanych innych, niż tereny budowlane.

Stawka rocznego podatku też się różni – dla gruntów rolnych nie stanowiących gospodarstw rolnych 262,20 zł i 4700 zł dla działki budowlanej o tym samym areale (stan na styczeń 2017 rok).

Patrz artykuł: Działka rolna – korzyści podatkowe

Potencjał wzrostu wartości

Według danych GUS wzrost wartości średnich cen gruntów rolnych w Polsce notowany od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej przekroczył już 584%.

2_wykres

Dane GUS są cennym punktem odniesienia, ale pamiętajmy, że jeśli decydujemy się na zakup działki rolnej w atrakcyjnej lokalizacji, na wzrost jej wartości większy wpływ będzie miało jej potencjalne wtórne przeznaczenie niż wartość produkcyjna. Grunty rolne, które mogą być przeznaczone pod zabudowę mają najczęściej niskie klasy bonitacyjne. Im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym wzrost wartości był i jest wyższy – to prawo dotyczy zarówno gruntów rolnych, jak i budowlanych.

Oprócz prawa popytu i podaży, który reguluje rynkową cenę naszego gruntu, na wzrost wartości, w przypadku działki rolnej, sami możemy mieć znaczący wpływ. Dostarczenie mediów, budowa drogi, zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlane, a także jego wtórny podział są niezbędnym wkładem, który pozwoli nam na zabudowę. W dodatku grunt tak przez nas przygotowany ma już wyższą wartość niż pierwotnie zakupiona działka rolna. Efektem wyjściowym w przypadku właściwie przeprowadzonej inwestycji jest nadanie gruntowi rolnemu cech, które działka budowlana już posiada, przez co możliwy wzrost wartości jest tak różny.

Podsumowanie

Nieruchomości rolne mają większy potencjał wzrostu wartości. Natomiast jeśli zainwestujemy mądrze, w atrakcyjnej lokalizacji – możemy spodziewać się wysokich wzrostów wartości bez względu na to czy będzie to nieruchomość rolna czy budowlana. Pamiętajmy jednak o tym, że ta forma inwestowania nie jest 1-roczną lokatą. Im dłuższy czas inwestycji, tym więcej korzyści wynikających zarówno z ulg podatkowych, jak i z rynkowego wzrostu wartości w czasie. Rekomendowany okres to więcej niż 5 lat. Cierpliwość wynagrodzą nam zwroty z inwestycji oraz, być może, nowe pomysły inwestycyjne z wykorzystaniem wybudowanego na naszej działce domu pod wynajem.

Patrz artykuł: Turystyka na Mazurach – biznes i wypoczynek

„Kupujcie ziemię, już jej nie produkują“ – Mark Twain

Mikołaj Adamski