artykuly_eksperckie_ok

DZIAŁKA ROLNA - zabudowa krok po kroku

Wyobraź sobie, że stajesz się posiadaczem działki rolnej na Warmii lub Mazurach, która ma własną linię brzegową pięknego, czystego jeziora. Twoja działka znajduje się w otoczeniu lasu, który dostarcza dużo tlenu, pochłaniając dwutlenek węgla. Panują cisza i spokój, które uspokajają nerwy nawet pracowników największych warszawskich korporacji. Powietrze jest nad wyraz świeże. Nie ma smogu… Gdzieś w oddali widać sąsiada, który wypływa łódką ze swojego pomostu. Chce złowić sandacza na obiad. To jest ten moment, kiedy podejmujesz decyzję o wybudowaniu tu domu jednorodzinnego, żeby przyjeżdżać na początku w weekendy, wakacje, a może kiedyś zostać tu na zawsze (wg Radia Zet, 800 osób rocznie przeprowadza się z Warszawy na Mazury). Pozostaje tylko pytanie – jak to zrobić?

Poniżej instrukcja krok po kroku.

Krok 1. WZ / MPZP

W pierwszej kolejności należy ustalić w Urzędzie Gminy, czy dany grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy należy uzyskać warunki zabudowy oraz sprawdzić klasę bonitacyjną w wypisie/wyrysie gruntu.

1_wykres

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. W praktyce: budynek jednorodzinny oraz przynajmniej jeden budynek tzw. gospodarczy. Nie trzeba być rolnikiem, by mieć zabudowę zagrodową. Przykład budynku gospodarczego poniżej:

domek

Jeśli posiadamy klasę bonitacyjną 1-3 (żyzną), a zależy nam wyłączenie na zabudowie mieszkaniowej należy skorzystać z art. 7 pkt 2a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych cyt: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

W przypadku WZ organem samorządowym do którego należy skierować wniosek jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Postępowanie przeważnie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i powinno zakończyć się wydaniem decyzji w ciągu miesiąca od daty wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.). Wniosek musi spełniać kilka warunków stawianych przez ustawę o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warto zwrócić też uwagę na ust 4 ww. artykułu, który mówi, że ”Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.”

Krok 2. Wyłączenie z produkcji rolnej (zabudowa mieszkaniowa)

Patrz artykuł: USTAWA ROLNA – jakich nieruchomości rolnych nie dotyczy?

Krok 3. Geodeta

Mapa sytuacyjno-wysokościowa do 1:500 jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys naszego domu.

Krok 4. Zakup i adaptacja gotowego projektu architektoniczno-budowlanego do działki

Najważniejszy jest projekt budowlany, który zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach (dla urzędu, dla organu nadzoru budowlanego, dla kierownikowi budowy i dla inwestora).

Na na mapie od geodety, architekt sporządza projekt obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Krok 5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów:

3_ikony_media

Krok 6. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę w ciągu 65 dni. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję WZ,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
  • warunki techniczne dostawy mediów.

Pozwolenie na budowę nie jest wymagane w przypadku:

  • wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego,
  • garażu,
  • altany,
  • przydomowego ganku i oranżerii,
  • wolno stojącego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe-sezonowe),
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).

Zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę doczekały się również zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.

28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego dzięki, której można rozpocząć budowę po upływie 30 dni od zgłoszenia budowy i złożeniu odpowiedniej dokumentacji – jeżeli właściwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu.

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego – dwie procedury:

tabela

Źródła:

  1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r.
  2. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3.02.1995 r.
  3. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r.
  4. Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14.06.1960 r.

 

Cezary Centkowski