artykuly_eksperckie_ok

DZIA艁KA ROLNA - zabudowa krok po kroku

Wyobra藕 sobie, 偶e stajesz si臋 posiadaczem dzia艂ki rolnej na Warmii lub Mazurach, kt贸ra ma w艂asn膮 lini臋 brzegow膮 pi臋knego, czystego jeziora. Twoja dzia艂ka znajduje si臋 w otoczeniu lasu, kt贸ry dostarcza du偶o tlenu, poch艂aniaj膮c dwutlenek w臋gla. Panuj膮聽cisza i spok贸j, kt贸re uspokajaj膮 nerwy nawet pracownik贸w najwi臋kszych warszawskich korporacji. Powietrze jest nad wyraz 艣wie偶e. Nie ma smogu… Gdzie艣 w oddali wida膰 s膮siada, kt贸ry wyp艂ywa 艂贸dk膮 ze swojego pomostu. Chce z艂owi膰 sandacza na obiad. To jest ten moment, kiedy podejmujesz decyzj臋 o wybudowaniu tu domu jednorodzinnego, 偶eby przyje偶d偶a膰 na pocz膮tku w weekendy, wakacje, a mo偶e kiedy艣 zosta膰 tu na zawsze (wg Radia Zet, 800 os贸b rocznie przeprowadza si臋 z Warszawy na Mazury). Pozostaje tylko pytanie – jak to zrobi膰?

Poni偶ej instrukcja krok po kroku.

Krok 1. WZ / MPZP

W pierwszej kolejno艣ci nale偶y ustali膰 w Urz臋dzie Gminy, czy dany grunt jest obj臋ty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy nale偶y uzyska膰 warunki zabudowy oraz sprawdzi膰 klas臋 bonitacyjn膮 w wypisie/wyrysie gruntu.

1_wykres

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Poj臋cie zabudowy zagrodowej nale偶y zdefiniowa膰 jako zesp贸艂 budynk贸w obejmuj膮cy wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, po艂o偶ony w obr臋bie jednego podw贸rza. W praktyce: budynek jednorodzinny oraz przynajmniej jeden budynek tzw. gospodarczy. Nie trzeba by膰 rolnikiem, by mie膰 zabudow臋 zagrodow膮. Przyk艂ad budynku gospodarczego poni偶ej:

domek

Je艣li posiadamy klas臋 bonitacyjn膮 1-3 (偶yzn膮), a zale偶y nam wy艂膮czenie na zabudowie mieszkaniowej nale偶y skorzysta膰 z art. 7 pkt 2a Ustawy o ochronie grunt贸w rolnych i le艣nych cyt:聽„Nie wymaga uzyskania zgody ministra w艂a艣ciwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i niele艣ne grunt贸w rolnych stanowi膮cych u偶ytki rolne klas I-III, je偶eli grunty te spe艂niaj膮 艂膮cznie nast臋puj膮ce warunki:

1) co najmniej po艂owa powierzchni ka偶dej zwartej cz臋艣ci gruntu zawiera si臋 w obszarze zwartej zabudowy;

2) po艂o偶one s膮 w odleg艂o艣ci nie wi臋kszej ni偶 50 m od granicy najbli偶szej dzia艂ki budowlanej w rozumieniu przepis贸w Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo艣ciami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z p贸藕n. zm.);

3) po艂o偶one s膮 w odleg艂o艣ci nie wi臋kszej ni偶 50 metr贸w od drogi publicznej w rozumieniu przepis贸w Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez wzgl臋du na to, czy stanowi膮 jedn膮 ca艂o艣膰 czy stanowi膮 kilka odr臋bnych cz臋艣ci.

W przypadku WZ organem samorz膮dowym do kt贸rego nale偶y skierowa膰 wniosek jest w贸jt (burmistrz, prezydent miasta). Post臋powanie przewa偶nie wymaga przeprowadzenia post臋powania wyja艣niaj膮cego i powinno zako艅czy膰 si臋 wydaniem decyzji w ci膮gu miesi膮ca od daty wszcz臋cia (art. 35 搂 3 k.p.a.). Wniosek musi spe艂nia膰 kilka warunk贸w stawianych przez ustaw臋 o聽 planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest mo偶liwe jedynie w przypadku 艂膮cznego spe艂nienia nast臋puj膮cych warunk贸w:

1) 聽co najmniej jedna dzia艂ka s膮siednia, dost臋pna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w spos贸b pozwalaj膮cy na okre艣lenie wymaga艅 dotycz膮cych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametr贸w, cech i wska藕nik贸w kszta艂towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryt贸w i formy architektonicznej obiekt贸w budowlanych, linii zabudowy oraz intensywno艣ci wykorzystania terenu;

2) 聽teren ma dost臋p do drogi publicznej;

3) 聽istniej膮ce lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzgl臋dnieniem ust. 5, jest wystarczaj膮ce dla zamierzenia budowlanego;

4) 聽teren nie wymaga uzyskania zgody na zmian臋 przeznaczenia grunt贸w rolnych i le艣nych na cele nierolnicze i niele艣ne albo jest obj臋ty zgod膮 uzyskan膮 przy sporz膮dzaniu miejscowych plan贸w, kt贸re utraci艂y moc na podstawie art. 67 ustawy, o kt贸rej mowa w art. 88 ust. 1;

5) 聽decyzja jest zgodna z przepisami odr臋bnymi.

Warto zwr贸ci膰 te偶 uwag臋 na ust 4 ww. artyku艂u, kt贸ry m贸wi, 偶e 鈥漃rzepis贸w ust. 1 pkt 1 nie stosuje si臋 do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego zwi膮zanego z t膮 zabudow膮 przekracza 艣redni膮 powierzchni臋 gospodarstwa rolnego w danej gminie.鈥

Krok 2. Wy艂膮czenie z produkcji rolnej (zabudowa mieszkaniowa)

Patrz artyku艂:聽USTAWA ROLNA – jakich nieruchomo艣ci rolnych nie dotyczy?

Krok 3. Geodeta

Mapa sytuacyjno-wysoko艣ciowa do 1:500 jest niezb臋dna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na t臋 map臋 architekt adaptuj膮cy naniesie obrys naszego domu.

Krok 4. Zakup i adaptacja聽gotowego聽projektu architektoniczno-budowlanego do dzia艂ki

Najwa偶niejszy jest projekt budowlany, kt贸ry zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach (dla urz臋du, dla organu nadzoru budowlanego, dla kierownikowi budowy i dla inwestora).

Na na mapie od geodety, architekt聽sporz膮dza projekt obejmuj膮cy: okre艣lenie granic dzia艂ki lub terenu, usytuowanie, obrys i uk艂ady istniej膮cych i projektowanych obiekt贸w budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, spos贸b odprowadzania lub oczyszczania 艣ciek贸w, uk艂ad komunikacyjny i uk艂ad zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych element贸w, wymiar贸w, rz臋dnych i wzajemnych odleg艂o艣ci obiekt贸w w nawi膮zaniu do istniej膮cej i projektowanej zabudowy teren贸w s膮siednich.

Krok 5. Uzyskanie warunk贸w technicznych dostawy medi贸w:

3_ikony_media

Krok 6. Uzyskanie pozwolenia na budow臋

Pozwolenie na budow臋 wydawane jest przez starost臋 w ci膮gu 65 dni. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budow臋 nale偶y do艂膮czy膰:

  • cztery egzemplarze projektu聽budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
  • o艣wiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo艣ci膮 na cele budowlane,
  • decyzj臋 WZ,
  • wypis z rejestru grunt贸w dla dzia艂ki swojej i s膮siednich,
  • warunki techniczne dostawy medi贸w.

Pozwolenie na budow臋 nie jest wymagane w przypadku:

  • wolno stoj膮cego, parterowego budynku gospodarczego,
  • gara偶u,
  • altany,
  • przydomowego ganku i oran偶erii,
  • wolno stoj膮cego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe-sezonowe),
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiekt贸w, kt贸rych powierzchnia nie przekracza 35 m2聽(poza basenem i oczkiem wodnym 鈥 tu powierzchnia nie mo偶e przekroczy膰 50 m2).

Zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budow臋 doczeka艂y si臋 r贸wnie偶 zbiorniki bezodp艂ywowe na nieczysto艣ci ciek艂e o pojemno艣ci do 10 m3.

28 czerwca 2015 roku wesz艂a w 偶ycie nowelizacja prawa budowlanego dzi臋ki, kt贸rej mo偶na聽rozpocz膮膰 budow臋 po up艂ywie 30 dni od zg艂oszenia budowy i z艂o偶eniu odpowiedniej聽dokumentacji 鈥 je偶eli w艂a艣ciwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu.

Rozpocz臋cie budowy domu jednorodzinnego – dwie procedury:

tabela

殴r贸d艂a:

  1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r.
  2. Ustawa o ochronie grunt贸w rolnych i le艣nych z dnia 3.02.1995 r.
  3. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r.
  4. Kodeks post臋powania administracyjnego z dnia 14.06.1960 r.

 

Cezary聽Centkowski