artykuly_eksperckie_ok

TURYSTYKA NA MAZURACH - biznes i wypoczynek

Przez ostatnie dwa, trzy lata obserwujemy wzmożone zainteresowanie regionem Warmii i Mazur wśród turystów. Nie da się ukryć, iż położenie geograficzne tych regionów, relatywna bliskość niezależnie od miejsca w Polsce z którego przybywają turyści oraz piękno jezior i krajobrazów to najczęściej wymieniane argumenty przez entuzjastów krainy wielkich, jak i małych jezior.

Pamiętajmy jednak, że Mazury odwiedzają w coraz większej ilości turyści z całego świata. Stereotypowo mówi się głównie o turystach z Niemiec, zaś w praktyce są to osoby z całej Europy m.in. Szwedzi, Rosjanie, Belgowie czy Norwedzy.

Co sprawia, że na wakacje przyjeżdżają właśnie do Polski?

W ostatnim czasie, m.in za sprawą środków z Unii Europejskiej, znacząco podwyższony został standard usług turystycznych w regionie Warmii i Mazur. W zależności od preferencji i potrzeb, regiony te dają nam możliwość korzystania z najrozmaitszych form wypoczynku. Znajdziemy tu Hotele SPA, gospodarstwa agroturystyczne, ekologiczne osady czy domki nad jeziorem.

Warto przeanalizować fenomen tych ostatnich.

1_domek

Wypoczynek czy biznes?

Oprócz osób aktywnie korzystających z wypoczynku, są też tacy, którzy w polskiej turystyce widzą dużą szansę na zarobienie pieniędzy. Bardzo popularne w ostatnim czasie stały się proponowane inwestycje w apartamenty hotelowe oraz inne formy ściśle związane z turystyką.

Modele biznesowe głównie opierają się na zakupie nieruchomości turystycznej i czerpanie  dochodu z najmu tej inwestycji. Biorąc pod uwagę fakt, iż sytuacja związana z bezpieczeństwem na świecie w chwili obecnej, uniemożliwia spędzenie urlopu w obleganych dotychczas kurortach typu Egipt czy Turcja, turyści wybierają nowe, wcześniej nie eksplorowane destynacje, jak chociażby Mazury. Oczywiście nadal pojawiają się poszukiwacze adrenaliny, którzy po szczęśliwym powrocie z tego typu wyprawy mówią: „udało się”. 😉

Niestabilna sytuacja w Europie i na świecie spowodowała wzmożone zainteresowanie spędzaniem wolnego czasu w Polsce. Zarówno Polacy, jak i mieszkańcy innych krajów Europy postrzegają Polskę jako miejsce bardzo bezpieczne, a przy okazji tanie. Mazury przez liczne imprezy, chociażby rajd WRC, wyścigi kolarskie, zdobyły dużą grupę fanów. Wielokrotnie słyszy się od odwiedzających nasz kraj turystów zza granicy, że są pod ogromnym wrażeniem, nie spodziewali się, że w Polsce jest tak pięknie. Spotykamy często gości z całego świata, których wiedza chociażby o Krainie Wielkich Jezior Mazurskich jest dużo większa niż niejednego mieszkańca Polski. Podejrzewam, że w ostatnim czasie sporo osób wykonało przynajmniej kilka rozmów telefonicznych w celu  rezerwacji hotelu, apartamentu czy też domku na weekend lub dłuższy wyjazd.

Czy było łatwo znaleźć wolne miejsca? A jeżeli tak, to z jak dużym wyprzedzeniem trzeba było zrobić rezerwacje? Nasuwa się jeden wniosek: polski rynek turystyczny przeżywa właśnie swoje pięć, a nawet dziesięć minut.

2_pole

Rynek turystyczny w praktyce

Powyższa refleksja skłoniła mnie do zbadania na czym polega fenomen ośrodków na Mazurach typu „domek nad jeziorem” i czy przypadkiem w dobie rozległych propozycji na rynku nie jest to pomysł na biznes.

Za próbę badawczą obrałem ponad sto nieruchomości, funkcjonujących jako osady lub pojedyncze domki nad jeziorem. Niektóre z bezpośrednim dostępem do jeziora, inne oddalone od akwenów wodnych o dwa do pięciu kilometrów.

Po przeprowadzeniu ogromnej ilości rozmów z właścicielami tego typu obiektów zauważyłem, że wnioski są bardzo ciekawe.

Mimo tego, że typowy sezon turystyczny na Mazurach zaczyna się w połowie maja, a kończy w połowie września, turyści przyjeżdżają tutaj przez cały rok. Majówka, długie weekendy, święta czy sylwester powodują, iż średnia liczba sprzedanych dni w roku/ tgz. dób hotelowych w regionie Warmii i Mazur to 140 dni! Jest to bardzo dobry wynik, rozmawiając z większością właścicieli i operatorów tego typu obiektów, wszyscy zgodnie twierdzą, iż sezon 2017 został zarezerwowany we wrześniu 2016. Pozostałe, spontaniczne rezerwacje to zaledwie 10% obłożenia ośrodków. Moi respondenci zgodnie stwierdzili, iż ilość zapytań dotyczących możliwości spędzenia wolnego czasu w ich obiektach narasta z miesiąca na miesiąc.

ikonografiki-2

Badając ceny, jakie proponowane są na dzień dzisiejszy przez właścicieli tego typu obiektów, kształtują się one poziomie średnio 440 zł za dobę bez wyżywienia. Oczywiście znajdziemy domki i za 200 zł za dobę, ale także te za 980 zł. Koszt obsługi najmu przez specjalistyczną firmę to 30%+.

Cenę kształtuje wielkość domku oraz standard wykończenia. Na drugi plan, ku mojemu zaskoczeniu, plasuje się lokalizacja. Nawet na pierwszy rzut oka domki w mało atrakcyjnym punkcie względem dostępu do jeziora, widoku etc, mają niebywałe obłożenie. Ważnym elementem jest dodatkowa infrastruktura taka, jak kajaki, łódki, boiska do siatkówki i inne podnoszące funkcjonalność terenu oraz atrakcyjność wypoczynku.

Biznes i wypoczynek

Podczas licznych rozmów udało się wyodrębnić grupę właścicieli obiektów typu „domki na Mazurach”, którzy posiadając od 4 do 8 domków w sezonie, spędzają tam czas, łącząc biznes z wypoczynkiem.

W większości są to osoby pochodzące z dużych miast takich, jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław czy Kraków, którzy chcąc zmienić swoje dotychczasowe życie, a zwłaszcza jego zawodową stronę, zainwestowali w biznes turystyczny pt.: ”domki nad jeziorem”.

Na twarzy każdego z nich malował się spokój i zadowolenie. Jak sami twierdzą, mazurskie tempo życia i bliskość przyrody stały się nieodłączną częścią ich egzystencji i, na dzień dzisiejszy, nie zamieniliby tego na nic innego.

Zjawisko jakim jest leczenie mazurską ciszą, powoduje, iż duża grupa osób, prowadzących aktywny tryb życia w mieście, jak już raz odwiedzi Mazury, wielokrotnie planuje tam zostać. Choć obiecałem, że nie wykorzystam tej informacji, muszę to zaznaczyć: dochody osiągane z kilku wynajmowanych domków porównywalne są do średniej rocznej pensji dobrze zarabiającego managera w dużym mieście, a nadal rosną…

4_grafika_domek

Od czego zacząć?

Modele jakie realizują moim rozmówcy znacznie się od siebie różnią. Jeden z właścicieli kupił ośrodek rekreacyjny, składający się z kilkunastu domków o bardzo niskim standardzie. Jak sam twierdzi, od dwóch lat planuje remont, lecz nie ma na to po prostu czasu, ponieważ jest dużo chętnych turystów, którzy dzwonią cały czas, chcąc wynająć miejsce na wypoczynek. Jak tylko skończy się oficjalny sezon letni między wrześniem, a listopadem przyjeżdżają uczelnie wyższe na obozy integracyjne, jak już i ci wyjadą pojawiają się turyści „przedświąteczni”. Okres świąteczny oraz styczeń to ok. 15-20 sprzedanych dni z miesiąca, więc zostaje luty i kawałek marca, ponieważ pierwsze wizyty w sezonie letnim zaczynają się już w kwietniu…

Oczywiście trudno jest znaleźć na rynku ośrodek, bądź domek, który spełnia nasze oczekiwania, nie wymaga remontu lub przebudowy i na koniec jest w atrakcyjnej, akceptowalnej cenie. Trudno też od razu uzyskać takie obłożenie i popularyzacje miejsca jak powyższy właściciel obiektu. Zdecydowana większość moich rozmówców swoje inwestycje w turystykę na Mazurach podzieliła etapów.

Pierwszym z nich było znalezienie odpowiedniego terenu czy działki, która nie tylko ma potencjał turystyczny, ale przede wszystkim nam się podoba. Jest to prostsze, niżeli zakup gotowego ośrodka, niemniej jednak ta inwestycja wymaga od nas wiedzy i doświadczenia.

Drugim etapem jest budowa 1 lub 2-3 domków w celu zaskarbienia sobie zaufania pierwszych gości tak,  aby w kolejnym etapie, realizowanym najczęściej po pierwszym udanym sezonie, móc zainwestować pieniądze z naszego biznesu w budowę kolejnych 3-5 domków. Cena domku ok. 35 m2 zaczyna się od 50 tys. zł.

Ta metoda – paradoksalnie – jest bezpieczniejsza i tańsza, niżeli zakup dobrze prosperującego ośrodka, gdzie nie każdego stać, aby rozpocząć działania od tak dużej inwestycji. Choć najem domków nie wydaje się być skomplikowaną formą prowadzenia działalności zawodowej, to jak każdy biznes, ma swoje mankamenty. Najczęściej nie ma ich zbyt wiele, zaś niedogodności, które mogą się pojawić w trakcie wynajmu, szczęśliwie udaje się szybko wyeliminować. Warto stopniowo rozwijać infrastrukturę turystyczną związaną z budową kolejnych domków, wyciągając wnioski z popełnionych na początku błędów.

wykresJest to bardzo dobry wynik na tle innych możliwych inwestycji w nieruchomości turystyczne, zwłaszcza licząc koszty zakupu nieruchomości.

Porównując konieczne nakłady inwestycyjne, aby wystartować z tego typu biznesem, są one średnio trzykrotnie niższe niż inne proponowane na rynku inwestycje np. nad morzem, bądź w górach. Doskonale wiemy, iż przez fakt inwestycji dofinansowanych przez Unię Europejską, region nadal rozwija się bardzo dynamicznie, co jest jedną z ważniejszych zmiennych przy planowaniu tego typu inwestycji.

Dzięki rozsławieniu na arenie międzynarodowej regionu Warmii i Mazur, otwiera się szeroka grupa potencjalnych klientów, którzy na początku z ciekawości przyjadą sprawdzić jak to jest na tych Mazurach, zaś w następnym sezonie wrócą ze swoimi znajomymi.

Wszystko wskazuje na to, że bycie posiadaczem kilku domków na Mazurach, oprócz ciekawego modelu biznesowego, jawi się jako przyjemny pomysł na życie.

Krzysztof Kentla