artykuly_eksperckie_ok

TURYSTYKA NA MAZURACH - biznes i wypoczynek

Przez ostatnie dwa, trzy lata obserwujemy wzmo偶one zainteresowanie regionem Warmii i Mazur w艣r贸d turyst贸w.聽Nie da si臋 ukry膰, i偶 po艂o偶enie geograficzne tych region贸w, relatywna blisko艣膰 niezale偶nie od miejsca w Polsce z kt贸rego przybywaj膮 tury艣ci oraz pi臋kno jezior i krajobraz贸w to najcz臋艣ciej wymieniane argumenty przez entuzjast贸w krainy wielkich, jak i ma艂ych jezior.

Pami臋tajmy jednak, 偶e聽Mazury odwiedzaj膮 w coraz wi臋kszej ilo艣ci tury艣ci z ca艂ego 艣wiata.聽Stereotypowo m贸wi si臋 g艂贸wnie o turystach z Niemiec, za艣 w praktyce s膮 to osoby z ca艂ej Europy m.in.聽Szwedzi, Rosjanie, Belgowie czy Norwedzy.

Co sprawia, 偶e na wakacje przyje偶d偶aj膮 w艂a艣nie do Polski?

W ostatnim czasie, m.in za spraw膮 艣rodk贸w z Unii Europejskiej, znacz膮co podwy偶szony zosta艂 standard us艂ug turystycznych w regionie Warmii i Mazur.聽W zale偶no艣ci od preferencji i potrzeb, regiony te daj膮 nam mo偶liwo艣膰 korzystania z najrozmaitszych form wypoczynku.聽Znajdziemy tu Hotele SPA, gospodarstwa agroturystyczne, ekologiczne osady czy domki nad jeziorem.

Warto przeanalizowa膰 fenomen tych ostatnich.

1_domek

Wypoczynek czy biznes?

Opr贸cz os贸b aktywnie korzystaj膮cych z wypoczynku, s膮 te偶 tacy, kt贸rzy w polskiej turystyce widz膮 du偶膮 szans臋 na zarobienie pieni臋dzy.聽Bardzo popularne w ostatnim czasie sta艂y si臋 proponowane inwestycje w apartamenty hotelowe oraz inne formy 艣ci艣le zwi膮zane z turystyk膮.

Modele biznesowe g艂贸wnie opieraj膮 si臋 na zakupie nieruchomo艣ci turystycznej i czerpanie聽 dochodu z najmu tej inwestycji.聽Bior膮c pod uwag臋 fakt, i偶 sytuacja zwi膮zana z bezpiecze艅stwem na 艣wiecie w chwili obecnej, uniemo偶liwia sp臋dzenie urlopu w obleganych dotychczas kurortach typu Egipt czy Turcja, tury艣ci wybieraj膮 nowe, wcze艣niej nie eksplorowane destynacje, jak chocia偶by Mazury.聽Oczywi艣cie nadal pojawiaj膮 si臋 poszukiwacze adrenaliny, kt贸rzy po szcz臋艣liwym powrocie z tego typu wyprawy m贸wi膮: 鈥瀠da艂o si臋鈥. 馃槈

Niestabilna sytuacja w Europie i na 艣wiecie spowodowa艂a wzmo偶one zainteresowanie sp臋dzaniem wolnego czasu w Polsce.聽Zar贸wno Polacy, jak i mieszka艅cy innych kraj贸w Europy postrzegaj膮 Polsk臋 jako miejsce bardzo bezpieczne, a przy okazji tanie.聽Mazury przez liczne imprezy, chocia偶by rajd WRC, wy艣cigi kolarskie, zdoby艂y du偶膮 grup臋 fan贸w.聽Wielokrotnie s艂yszy si臋 od odwiedzaj膮cych nasz kraj turyst贸w zza granicy, 偶e s膮 pod ogromnym wra偶eniem, nie spodziewali si臋, 偶e w Polsce jest tak pi臋knie.聽Spotykamy cz臋sto go艣ci z ca艂ego 艣wiata, kt贸rych wiedza chocia偶by o Krainie Wielkich Jezior Mazurskich jest du偶o wi臋ksza ni偶 niejednego mieszka艅ca Polski.聽Podejrzewam, 偶e w ostatnim czasie sporo os贸b wykona艂o przynajmniej kilka rozm贸w telefonicznych w celu聽 rezerwacji hotelu, apartamentu czy te偶 domku na weekend lub d艂u偶szy wyjazd.

Czy by艂o 艂atwo znale藕膰 wolne miejsca? A je偶eli tak, to z jak du偶ym wyprzedzeniem trzeba by艂o zrobi膰 rezerwacje?聽Nasuwa si臋 jeden wniosek: polski rynek turystyczny prze偶ywa w艂a艣nie swoje pi臋膰, a nawet dziesi臋膰 minut.

2_pole

Rynek turystyczny w praktyce

Powy偶sza refleksja sk艂oni艂a mnie do zbadania na czym polega fenomen o艣rodk贸w na Mazurach typu 鈥瀌omek nad jeziorem鈥 i czy przypadkiem w dobie rozleg艂ych propozycji na rynku nie jest to pomys艂 na biznes.

Za pr贸b臋 badawcz膮 obra艂em ponad sto nieruchomo艣ci, funkcjonuj膮cych jako osady lub pojedyncze domki nad jeziorem.聽Niekt贸re z bezpo艣rednim dost臋pem do jeziora, inne oddalone od akwen贸w wodnych o dwa do pi臋ciu kilometr贸w.

Po przeprowadzeniu ogromnej ilo艣ci rozm贸w z w艂a艣cicielami tego typu obiekt贸w zauwa偶y艂em, 偶e wnioski s膮 bardzo ciekawe.

Mimo tego, 偶e typowy sezon turystyczny na Mazurach zaczyna si臋 w po艂owie maja, a ko艅czy w po艂owie wrze艣nia, tury艣ci przyje偶d偶aj膮 tutaj przez ca艂y rok.聽Maj贸wka, d艂ugie weekendy, 艣wi臋ta czy sylwester powoduj膮, i偶 艣rednia liczba sprzedanych dni w roku/ tgz. d贸b hotelowych w regionie Warmii i Mazur to 140 dni!聽Jest to bardzo dobry wynik, rozmawiaj膮c z wi臋kszo艣ci膮 w艂a艣cicieli i operator贸w tego typu obiekt贸w, wszyscy zgodnie twierdz膮, i偶 sezon 2017 zosta艂 zarezerwowany we wrze艣niu 2016. Pozosta艂e, spontaniczne rezerwacje to zaledwie 10% ob艂o偶enia o艣rodk贸w.聽Moi respondenci zgodnie stwierdzili, i偶 ilo艣膰 zapyta艅 dotycz膮cych mo偶liwo艣ci sp臋dzenia wolnego czasu w ich obiektach narasta z miesi膮ca na miesi膮c.

ikonografiki-2

Badaj膮c ceny, jakie proponowane s膮 na dzie艅 dzisiejszy przez w艂a艣cicieli tego typu obiekt贸w, kszta艂tuj膮 si臋 one poziomie 艣rednio 440 z艂 za dob臋 bez wy偶ywienia.聽Oczywi艣cie znajdziemy domki i za 200 z艂 za dob臋, ale tak偶e te za 980 z艂. Koszt obs艂ugi najmu przez specjalistyczn膮 firm臋 to 30%+.

Cen臋 kszta艂tuje wielko艣膰 domku oraz standard wyko艅czenia. Na drugi plan, ku mojemu zaskoczeniu, plasuje si臋 lokalizacja. Nawet na pierwszy rzut oka domki w ma艂o atrakcyjnym punkcie wzgl臋dem dost臋pu do jeziora, widoku etc, maj膮 niebywa艂e ob艂o偶enie.聽Wa偶nym elementem jest dodatkowa infrastruktura taka, jak kajaki, 艂贸dki, boiska do siatk贸wki i inne podnosz膮ce funkcjonalno艣膰 terenu oraz atrakcyjno艣膰 wypoczynku.

Biznes i wypoczynek

Podczas licznych rozm贸w uda艂o si臋 wyodr臋bni膰 grup臋 w艂a艣cicieli obiekt贸w typu „domki na Mazurach”, kt贸rzy posiadaj膮c od 4 do 8 domk贸w w sezonie, sp臋dzaj膮 tam czas, 艂膮cz膮c biznes z wypoczynkiem.

W wi臋kszo艣ci s膮 to osoby pochodz膮ce z du偶ych miast takich, jak Warszawa, Gda艅sk, Wroc艂aw czy Krak贸w, kt贸rzy chc膮c zmieni膰 swoje dotychczasowe 偶ycie, a zw艂aszcza jego zawodow膮 stron臋, zainwestowali w biznes turystyczny pt.: 鈥漝omki nad jeziorem鈥.

Na twarzy ka偶dego z nich malowa艂 si臋 spok贸j i zadowolenie. Jak sami twierdz膮, mazurskie tempo 偶ycia i blisko艣膰 przyrody sta艂y si臋聽nieod艂膮czn膮 cz臋艣ci膮 ich egzystencji i, na dzie艅 dzisiejszy, nie zamieniliby tego na nic innego.

Zjawisko jakim jest leczenie mazursk膮 cisz膮, powoduje, i偶 du偶a grupa os贸b, prowadz膮cych aktywny tryb 偶ycia w mie艣cie, jak ju偶 raz odwiedzi Mazury, wielokrotnie planuje tam zosta膰.聽Cho膰 obieca艂em, 偶e nie wykorzystam tej informacji,聽musz臋 to zaznaczy膰: dochody osi膮gane z kilku wynajmowanych domk贸w por贸wnywalne s膮 do 艣redniej rocznej pensji dobrze zarabiaj膮cego managera w du偶ym mie艣cie, a nadal rosn膮…

4_grafika_domek

Od czego zacz膮膰?

Modele jakie realizuj膮 moim rozm贸wcy znacznie si臋 od siebie r贸偶ni膮.聽Jeden z w艂a艣cicieli kupi艂 o艣rodek rekreacyjny, sk艂adaj膮cy si臋 z kilkunastu domk贸w o bardzo niskim standardzie.聽Jak sam twierdzi, od dw贸ch lat planuje remont, lecz nie ma na to po prostu czasu, poniewa偶 jest du偶o ch臋tnych turyst贸w, kt贸rzy dzwoni膮 ca艂y czas, chc膮c wynaj膮膰 miejsce na wypoczynek.聽Jak tylko sko艅czy si臋 oficjalny sezon letni mi臋dzy wrze艣niem, a listopadem przyje偶d偶aj膮 uczelnie wy偶sze na obozy integracyjne, jak ju偶 i ci wyjad膮 pojawiaj膮 si臋 tury艣ci 鈥瀙rzed艣wi膮teczni鈥.聽Okres 艣wi膮teczny oraz stycze艅 to ok. 15-20 sprzedanych dni z miesi膮ca, wi臋c zostaje luty i kawa艂ek marca, poniewa偶 pierwsze wizyty w sezonie letnim zaczynaj膮 si臋 ju偶 w kwietniu…

Oczywi艣cie trudno jest znale藕膰 na rynku o艣rodek, b膮d藕 domek, kt贸ry spe艂nia nasze oczekiwania, nie wymaga remontu lub przebudowy i na koniec jest w atrakcyjnej, akceptowalnej cenie.聽Trudno te偶 od razu uzyska膰 takie ob艂o偶enie i popularyzacje miejsca jak powy偶szy w艂a艣ciciel obiektu.聽Zdecydowana wi臋kszo艣膰 moich rozm贸wc贸w swoje inwestycje w turystyk臋 na Mazurach podzieli艂a etap贸w.

Pierwszym z nich by艂o znalezienie odpowiedniego terenu czy dzia艂ki, kt贸ra nie tylko ma potencja艂 turystyczny, ale przede wszystkim nam si臋 podoba.聽Jest to prostsze, ni偶eli zakup gotowego o艣rodka, niemniej jednak ta inwestycja wymaga od nas wiedzy i do艣wiadczenia.

Drugim etapem jest budowa 1 lub 2-3 domk贸w w celu zaskarbienia sobie zaufania pierwszych go艣ci tak,聽 aby w kolejnym etapie, realizowanym najcz臋艣ciej po pierwszym udanym sezonie, m贸c zainwestowa膰 pieni膮dze z naszego biznesu w budow臋 kolejnych 3-5 domk贸w. Cena domku ok. 35 m2 zaczyna si臋 od 50 tys. z艂.

Ta metoda – paradoksalnie – jest bezpieczniejsza i ta艅sza, ni偶eli zakup dobrze prosperuj膮cego o艣rodka, gdzie nie ka偶dego sta膰, aby rozpocz膮膰 dzia艂ania od tak du偶ej inwestycji.聽Cho膰 najem domk贸w nie wydaje si臋 by膰 skomplikowan膮 form膮 prowadzenia dzia艂alno艣ci zawodowej, to jak ka偶dy biznes, ma swoje mankamenty.聽Najcz臋艣ciej nie ma ich zbyt wiele, za艣 niedogodno艣ci, kt贸re mog膮 si臋 pojawi膰 w trakcie wynajmu, szcz臋艣liwie udaje si臋 szybko wyeliminowa膰.聽Warto stopniowo rozwija膰 infrastruktur臋 turystyczn膮 zwi膮zan膮 z budow膮 kolejnych domk贸w, wyci膮gaj膮c wnioski z pope艂nionych na pocz膮tku b艂臋d贸w.

wykresJest to bardzo dobry wynik na tle innych mo偶liwych inwestycji w nieruchomo艣ci turystyczne, zw艂aszcza licz膮c koszty zakupu nieruchomo艣ci.

Por贸wnuj膮c konieczne nak艂ady inwestycyjne, aby wystartowa膰 z tego typu biznesem, s膮 one 艣rednio trzykrotnie ni偶sze ni偶 inne proponowane na rynku inwestycje np. nad morzem, b膮d藕 w g贸rach.聽Doskonale wiemy, i偶 przez fakt inwestycji dofinansowanych przez Uni臋 Europejsk膮, region nadal rozwija si臋 bardzo dynamicznie, co jest jedn膮 z wa偶niejszych zmiennych przy planowaniu tego typu inwestycji.

Dzi臋ki rozs艂awieniu na arenie mi臋dzynarodowej regionu Warmii i Mazur, otwiera si臋 szeroka grupa potencjalnych klient贸w, kt贸rzy na pocz膮tku z ciekawo艣ci przyjad膮 sprawdzi膰 jak to jest na tych Mazurach, za艣 w nast臋pnym sezonie wr贸c膮 ze swoimi znajomymi.

Wszystko wskazuje na to, 偶e聽bycie posiadaczem kilku domk贸w na Mazurach, opr贸cz ciekawego modelu biznesowego, jawi si臋 jako przyjemny聽pomys艂 na 偶ycie.

Krzysztof Kentla