artykuly_eksperckie_ok

USTAWA ROLNA - czy trzeba być rolnikiem i zamieszkać 5 lat w gminie?

Na stronie Agencji Nieruchomości Rolnych (www.gospodarstwopolska.pl), w dziale „Najcześciej zadawane pytania i odpowiedzi” w pkt 5 znajduje się odpowiedź, która bezpośrednio nawiązuje do art. 2a ust. 4 UKUR:

1_screen_ze_stronki_anr

Jeśli wnioskuje właściciel sprzedawanej nieruchomości to nabywca nie musi mieć kwalifikacji rolniczych i zamieszkiwać 5 lat na terenie gminy. Musi natomiast złożyć oświadczenie na piśmie czyli dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, którego wiarygodność zwiększa potwierdzenie go przez Izbę rolniczą.

Za działalność rolniczą – zgodnie z art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym – jest uważana produkcja roślinna i zwierzęca (i takie podejście przyjmuje też Ustawa Rolna) i mimo, iż istotą produkcji roślinnej jest uzyskiwanie plonów, to w wyniku działalności rolniczej w ramach produkcji roślinnej mogą powstawać/być utrzymywane na nieruchomości rolnej również tzw. użytki zielone, będące gruntami rolnymi zajętymi pod uprawę traw lub innych pastewnych roślin zielnych – takie grunty można wykorzystywać jako tereny do wypasu, lub też kosić porastającą je roślinność na kiszonki, siano, masę suchą. Z pomocą w realizacji rękojmi może przyjść np. sąsiad-rolnik.

W drugim oświadczeniu nabywca informuje o tym, że nie posiada łącznie więcej niż 300 ha ziemi. Jeśli posiada więcej to musi się liczyć z odmową. ANR podejmuje decyzję na którą, zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego ma 1 miesiąc, a sprawach szczególnie skomplikowanych 2 miesiące.

KOWR

W przypadku niewyrażenia zgody, KOWR musi odkupić nieruchomość po cenie rynkowej.

Art 2a ust. 6 UKUR stanowi o tym, że w przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest zobowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W ust. 7 napisane jest, że Agencja w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, o której mowa w ust. 6, zaś w ust. 8 Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia, o którym mowa w ust. 7, może:

1) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Agencję, albo

2) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Agencję.

Ust. 9: W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 1, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę fakt, że średnia cena za m2 ziemi rolnej pod uprawę w Polsce wynosi 4 zł (stan na styczeń 2017 rok), ciężko przypuszczać, by ANR mógł być zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu gruntu, który jest nieużytkiem i ma niewielką powierzchnię oraz cenę 86 zł/m2  (średnia cena ofertowa w woj. warmińsko-mazurskim wg portalu Otodom, stan na styczeń 2017 rok). Warto też zacytować Prezesa ANR, dr Waldemara Humięckiego, który w rozmowie z Gazetą Prawną z dnia 14 marca 2017 roku stwierdził, że cyt.: „do końca roku (2016) – wpłynęło 6963 wniosków, z czego rozpoznanych zostało 4778. 91 proc. wszystkich decyzji było pozytywnych, a jedynie 1 proc. negatywnych. (…) Dane wskazują, że agencja – wbrew obawom – wcale nie nadużywa swoich uprawnień. Nie jesteśmy srogim żandarmem. (…) Agencja działa jednak w sposób wstrzemięźliwy. Transakcji, które rzeczywiście miałyby wpływ na poprawę struktury gruntów rolnych Skarbu Państwa, dotąd nie było wiele, zaledwie dwie”.

3_bele

Ważnym tematem jest kwestia finansowania zakupu ziemi rolnej.

Po 30 kwietnia 2016 r. banki przestały kredytować nieruchomości rolne. Powodem tego stanu rzeczy był art. 68a ust. 2a Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem, suma hipotek na nieruchomości rolnej nie mogła przewyższać jej wartości rynkowej ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki.

15.08.2016 r. na łamach Rp.pl, Tadeusz Białek ze Związku Banków Polskich stwierdził, że cyt.: „na całym świecie zasadą jest, że hipoteka ustanawiana na nieruchomości zabezpiecza co najmniej 150 proc. wartości kredytu”.

Dopiero nowelizacja ww. Ustawy z dnia 6 lipca przywróciła stare brzmienie wspomnianego artykułu. Oznacza to, że sam bank i kredytobiorca mają ustalać wysokość hipoteki. Może ona więc być wyższa od wartości działki.

 

Źródła:

  1. Gospodarstwo Polska
  2. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11.04.2003 r.
  3. Otodom
  4. Ustawa o o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r.
  5. Rzeczpospolita/Nieruchomości
  6. Gazeta Prawna

Piotr Kaniewski