Warmia i Mazury bez trudu mogą oczarować każdego, kto rozważa kupno działki nad jeziorem. Zakup działki na Mazurach bez sprawdzenia terenu i pogłębionej analizy formalnej może okazać się błędem, a marzenie o domku nad jeziorem pozostanie w sferze planów. Podpowiemy, na co w pierwszej kolejności zwrócić uwagę, przeglądając ogłoszenia, o co pytać właścicieli działek i jak weryfikować dokumenty dotyczące gruntów.
Wielkość i wymiary działki na Mazurach
Powierzchnia gruntu i jego wymiary to podstawa informacja, którą otrzymujemy już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej ze sprzedającym. Mając podstawowe dane na temat długości i szerokości działki, można wywnioskować czy w przyszłości dane Ci będzie cieszyć się upragnionym domkiem na Warmii lub Mazurach.
Wielkość działki to sprawa indywidualna, każdy kupujący ma inne oczekiwania co do przestrzeni, która pozwoli oddać się pasji w wolnym czasie. Często słyszymy od klientów, którzy zgłaszają się do nas z prośbą o pomoc w znalezieniu działki w Krainie Wielkich Jezior, że przedmiotem pożądania jest „mała działka na Mazurach”, choć zwykle to pochodna obaw, że większe działki są bardzo drogie.
Na lokalnych portalach bez trudu można znaleźć grunty z piękną i szeroką linią brzegową o metrażu wielkości około 1000 m2. Oczami wyobraźni widzisz poranne spacery w kierunku jeziora – szeroka tafla wody, kilkadziesiąt metrów od prywatnej plaży… – słowem wymarzona oferta! Nic bardziej mylnego.
Każdy, kto szukał działki na potrzeby budowy domu orientuje się, że podobny metraż pozwala na dość swobodną zabudowę i organizację przestrzeni wokół domu. Działki na Mazurach rządzą się nieco innymi zasadami – trzeba pamiętać, że na gruntach z linią brzegową bardzo często obowiązuje obszar ochronny, który ogranicza zabudowę gruntów.
Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 roku mówi o zakazie budowania nowych budynków w odległości 100 metrów od linii brzegowej jezior, rzek czy innych naturalnych akwenów. Działka o wielkości 1000 m2, (załóżmy w kształcie prostokąta) miałaby ok. 130 m a szerokość ok. 7,5 m – w związku z tym nie ma szans na zabudowę. Dlatego na wymiary działki warto zwrócić uwagę już na etapie przeglądania ogłoszeń czy rozmowy ze sprzedającymi.
Działka rolna – możliwa zabudowa
Część osób zgłaszających się do nas z chęcią zakupu działki na Mazurach, na wstępie odrzuca możliwość zakupu działki rolnej. Wynika to z mylnego przeświadczenia, że działka rolna wyklucza zabudowę.
Zdecydowana większość gruntów nad jeziorami to właśnie tereny rolne, ale nie oznacza to braku możliwości zabudowy. Wręcz przeciwnie, na takim terenie można wystąpić o ustanowienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub zawnioskować o warunki zabudowy. Niech potwierdzeniem będzie fakt, że na działkach z dostępem do jeziora na Warmii i Mazurach z łatwością można dostrzec domy 🙂 Więcej o tym jak uzyskać warunki zabudowy na działkach rolnych znajdziesz w tym artykule.
Status działki rolnej nie wyklucza zabudowy. Jednak nie na każdej działce można się budować – wnioski rozpatrywane są indywidualnie pod kątem wskazanych ustawą kryteriów. Proces uzyskania warunków zabudowy bywa dość złożony, dlatego przygotowanie analizy i oceny prawnej pod kątem realizacji zabudowy na danym terenie polecamy zlecić radcy prawnemu. Jeśli zdecydujecie się przejść przez temat samodzielnie, sprawdźcie:
- czy działka posiada dostęp do drogi publicznej,
- możliwość uzbrojenia terenu w prąd,
- zabudowę przy sąsiedniej działce przy tej samej drodze publicznej (pomocne przy określeniu kierunku realizowania kolejnego budynku mieszkalnego).
Wydawać, by się mogło, że temat nie jest zbyt skomplikowany, niestety ustawodawca dość szeroko interpretuje „sąsiednia działkę”. W teorii – sąsiednia działka to obszar terenu o granicach wyznaczonych w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszym jednak niż 50m (bez limitu maksymalnego). Zatem urzędnik może uznać zabudowę, znajdującą się 60m od nas jako „sąsiednią” lub „nie”. Dlatego warto zlecić proces uzyskania warunków zabudowy radcy prawnemu lub osobie, zajmującej się tym zawodowo. Te osoby wiedzą jak poruszać się w zawiłościach prawa.
Głusza czy serce Mazur, czyli lokalizacja
Tereny nad małymi jeziorami mają z reguły bardzo atrakcyjne położenie – w otulinie lasu, z mniejszą gęstością zabudowy. Z drugiej strony grunty nad Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich ze względu na szlak żeglugowy od zawsze cieszą się dużym powodzeniem.
Warto zadać sobie pytanie już na etapie poszukiwań jakie są nasze potrzeby – jeśli szukamy mazurskiej głuszy, a ukojenie od codzienności znajdziemy w odgłosach przyrody, to polecamy skupić się na poszukiwaniu gruntów nad jeziorami objętym strefą ciszy lub nad bardziej kameralnymi jeziorami.
Odpowiedzi na pytania o formy spędzania wolnego czasu, rodzaje aktywności fizycznej, ulubione pasje, bliskość mariny są kluczowe przy wyborze gruntu na Mazurach. Fani żeglarstwa zwykle mają inne wymagania niż pasjonaci wędkarstwa muchowego. Co nie znaczy, że tych oczekiwań nie da się połączyć. Warmia i Mazury są niezwykle różnorodne!
Zwrócić uwagę na dojazd i media
Działki oddalone od siedlisk są sporo tańsze od gruntów zlokalizowanych na terenach zurbanizowanych. Jednak jeśli grunt nie leży na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich, to nie znaczy, że jest źle skomunikowany.
Warto sprawdzić infrastrukturę – nie tylko dojazd do działki i odległości od dróg krajowych oraz większych miast, lecz także ustalić czy między działkami poprowadzone są drogi wewnętrzne. To ważne, by móc swobodnie dojechać, niezależnie od pogody.
Możecie spotkać się z sytuacją, że na mapach geodezyjnych nie ma widocznych dróg. Wówczas dochodzi kolejny temat do weryfikacji – sprawdzenie jak wygląda temat służebności gruntowej – czy jest to już ustanowione czy ten proces dopiero trzeba będzie przejść.
Równie istotna jest infrastruktura techniczna – m.in. przyłącze prądu. W przeciwnym razie koszty doprowadzenia mediów mogą być niewspółmiernie wysokie w stosunku do kosztu zakupu działki.
Działka nad Mazurach – formalności
Idealne miejsce – doskonale położona, kameralna działka o pożądanym metrażu, który pozwoli na budowę mazurskiego zakątka w ramach zakładanego budżetu. Przed Tobą ostatnia faza – formalności, warto zweryfikować informacje, którymi dysponujemy. Pod uwagę trzeba brać zapisy w kilku dokumentach. Ważne, by zapoznać się z kompletną dokumentacją.
Zanim zdecydujesz się obejrzeć działkę, poproś właściciela gruntu o numer księgi wieczystej – to dokument przedstawiający stan prawny gruntu oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zaświadczenie z MPZP, umożliwi Ci to sprawdzenie kilku elementów:
- właściciela/właścicieli działki,
- pozwoli ustalić czy działka stanowi zabezpieczenie w kredycie,
- służebność, czy istnieją ograniczone prawa do korzystania z nieruchomości (osobistą lub gruntową),
- czy teren objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego lub czy istnieją przesłanki ustawowe do uzyskania warunków zabudowy,
- strefy ochronne,
- klasę bonitacyjną, którą objęty jest grunt (klasę żyzności gleby),
- infrastrukturę techniczną oraz uzbrojenie terenu w media,
- wysokość gruntu względem sąsiadujących działek czy samego jeziora,
- czy nie jest to teren podmokły,
- wymiary działki.
Kolejna kwestia, którą warto sprawdzić – czy dla danego obszaru sporządzona została mapa zagrożenia powodziowego lub mapa ryzyka powodziowego. Objęcie terenu takimi mapami nie tylko może świadczyć o ryzyku zalania działki, ale też wiąże się z utrudnieniami lub wręcz brakiem możliwości zabudowy takiej działki lub dokonania na niej nasadzeń.
Każda kupowana nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, ale warto poczynić ten trud, by móc cieszyć się – w niedalekiej przecież przyszłości – własnym domkiem na Warmii lub Mazurach.