Planowanie przestrzenne czekają rewolucyjne zmiany, które radykalnie wpłynął na rynek nieruchomości w Polsce. Choć nowe regulacje wprowadzane są etapowo od września 2023 r. to od 1 stycznia 2026 r., doprowadzą do zmniejszenia dostępności działek budowlanych, co z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost ich cen. Ucieszy to osoby, które już są właścicielami gruntów, ale może zmartwić tych, którzy wstrzymują się z decyzją o zakupie lub podejmą zbyt ją późno.
Plany ogólne – nowe narzędzie planistyczne
Plan ogólny gminy to dokument wprowadzony nowelizacją ustawy z 23 września 2023 r. Nowe prawo nałożyło na samorządy obowiązek uchwalenia tzw. planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Dokument w odróżnieniu od studium ma być prostszy i o znacznie ograniczonym zakresie lecz posiadający status aktu prawa miejscowego. Na jego podstawie będą uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wydawane decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Głównym celem tego rozwiązania jest uporządkowanie przestrzeni i stworzenie przejrzystych zasad inwestycyjnych. Gminy będą zobowiązane do aktualizacji planów ogólnych co najmniej raz na 10 lat.
Plany ogólne gmin to rozwiązanie rewolucyjne w systemie planistycznym. Zarówno forma tych dokumentów jak i sposób ich realizacji są zupełnie odmienne od dziś tworzonych aktów planistycznych. Nowy system oparty na tych dokumentach będzie bardzo przejrzysty ale również bardzo szczelny – wskazuje mgr. inż. Michał Romański urbanista, prezes zarządu Pracowni Urbanistycznej Esprit sp. z o.o. i dodaje Mają one ograniczyć główny problem dzisiejszej przestrzeni tj. tzw. rozlewanie się zabudowy. Zmniejszenie podaży nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę poprzez odniesienie możliwości rozwojowych danych gmin w oparciu o wskaźniki demograficzne, ma zdaniem twórców tego systemu doprowadzić do polepszenia jakości przestrzeni w Polsce.
mgr. inż. Michał Romański urbanista, prezes zarządu Pracowni Urbanistycznej Esprit sp. z o.o.
ZPI – czyli dobra współpraca z samorządem
Nowością wprowadzoną przez ustawę są – już dostępne – zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które stanowią odpowiedź na rosnące potrzeby inwestorów, szczególnie przy realizacji większych projektów.
Zintegrowany plan inwestycyjny jest sporządzany na wniosek inwestora lecz uchwalany przez radę gminy. Jest to rozwiązanie zaprojektowane z myślą o kompleksowych inwestycjach, takich jak osiedla mieszkaniowe czy inne przedsięwzięcia budowlane wymagające koordynacji z samorządem w zakresie dostępu do infrastruktury.
Co ważne, uchwalenie ZPI prowadzić będzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), o ile taki już obowiązuje. Stanowić to będzie znaczne ułatwienie możliwości realizacji poszczególnych inwestycji.
Dzięki nowym przepisom, inwestorzy będą mieli większą elastyczność w realizacji swoich zamierzeń, ale będzie to wymagać zawarcia umowy urbanistycznej z gminą.
Umowa urbanistyczna – zobowiązania inwestora wobec gminy
Umowa urbanistyczna to kluczowy element nowego systemu, który umożliwi efektywniejszą formę współpracy między inwestorem, a samorządem. Umowa określi zobowiązania inwestora wobec gminy, takie jak między innymi współfinansowanie infrastruktury publicznej. Gmina będzie mogła wymagać od inwestora np. budowy drogi, doprowadzenia mediów, zagospodarowania plaży czy terenów zielonych oraz pokrycie kosztów uchwalenia planu.
Wprowadzenie umowy urbanistycznej oznacza nowe zobowiązania dla inwestorów, które mogą zwiększyć koszty realizacji inwestycji, ale także stanowi szansę na bardziej zrównoważony rozwój terenów. Gmina zyska prawo do wymagania współfinansowania infrastruktury publicznej, co może obejmować np. budowę dróg czy uzbrojenie terenu. Choć takie rozwiązanie zwiększa przewidywalność procesów inwestycyjnych, może stanowić wyzwanie finansowe dla inwestorów – wyjaśnia adw. dr Kamil Rudol, partner w Kancelarii Adwokackiej Zacharski Rudol.
adw. dr Kamil Rudol, partner w Kancelarii Adwokackiej Zacharski Rudol
ZPI będzie miał formę tożsamą co dziś opracowane plany miejscowe. Dodatkowo jednak dla zabezpieczenia wykonania wzajemnych zobowiązań na linii inwestor – samorząd umowa urbanistyczna będzie przyjmowana w formie aktu notarialnego. Wprowadzenie ZPI z jednej strony upraszcza realizację dużych inwestycji, ale z drugiej wiąże się z większą odpowiedzialnością inwestora za zrównoważony rozwój terenów, co może wpłynąć na koszty realizacji projektów.
Rejestr urbanistyczny – dostępność informacji planistycznych
Od 2026 roku ma zostać uruchomiony Rejestr Urbanistyczny, który będzie dostępny online i bezpłatny dla każdego obywatela. To narzędzie, które znacząco wpłynie na transparentność procesów planistycznych w gminach.
W rejestrze znajdą się wszystkie uchwały, decyzje o warunkach zabudowy, a także prognozy oddziaływania inwestycji na środowisko. Dzięki temu inwestorzy oraz mieszkańcy będą mieli łatwiejszy dostęp do informacji na temat planów zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli im lepiej zrozumieć, jakie zmiany są planowane na danym terenie.
Większy wpływ mieszkańców na otoczenie
Ustawa wprowadza także zmiany dotyczące partycypacji społecznej, co ma na celu ułatwienie mieszkańcom udziału w procesie tworzenia i konsultowania planów zagospodarowania przestrzennego.
Konsultacje społeczne będą mogły odbywać się w formie elektronicznej, co zwiększy ich dostępność. Możliwość składania uwag przez internet, organizowanie otwartych spotkań oraz warsztatów ma przyczynić się do większego zaangażowania społeczności lokalnych w kształtowanie przestrzeni, w której żyją. To ważny krok w stronę większej transparentności, ale także wyzwanie – z uwagi na ryzyko wydłużenia procesu planowania przestrzennego.
Zmiany w warunkach zabudowy (WZ)
Warunki zabudowy stanowią istotny dokument w procesie planowania każdej inwestycji budowlanej na terenach, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wg danych statystycznych planami miejscowymi pokryte jest zaledwie ok 33% powierzchni naszego kraju (ok 15% województwa warmińsko-mazurskiego). Doskonale wiedzą o tym właściciele wielu gruntów na Warmii i Mazurach. Nowelizacja ustawy wprowadza szereg istotnych zmian, które znacząco wpłyną na możliwość uzyskania WZ i warunki ich obowiązywania.
Do końca 2025 roku inwestorzy mogą składać wnioski o wydanie WZ na starych, bardziej liberalnych zasadach. Decyzje te będą miały charakter bezterminowy, co oznacza, że pozostaną ważne tak długo, jak teren nie zostanie objęty nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to niezwykle korzystna sytuacja, gdyż inwestorzy, którzy uzyskają WZ przed końcem 2025 roku, będą mieli większą elastyczność w realizacji swoich projektów. Warto aby właściciele nieruchomości, dla których wydane zostały WZ-ki mieli tego świadomość.
Po 1 stycznia 2026 roku przepisy ulegną zaostrzeniu. Przede wszystkim, decyzje o warunkach zabudowy wydawane po tym terminie będą ważne jedynie przez 5 lat.
Projektowane zmiany zmiany w zakresie decyzji o warunkach zabudowy, ograniczające ich ważność do pięciu lat od 2026 roku, mogą istotnie wpłynąć na dynamikę rynku nieruchomości. Dotychczasowe decyzje o bezterminowym charakterze dawały inwestorom większą swobodę i elastyczność, szczególnie w realizacji długoterminowych projektów na terenach o niskiej intensywności zabudowy. Nowe przepisy będą wyzwaniem, ograniczającym inwestorów do krótszych terminów i zmuszającym ich do intensyfikacji działań – mówi mec. Kamil Rudol.
Oznacza to, że inwestorzy – także właściciele działek na Mazurach będą musieli znacznie szybciej przystępować do realizacji swoich projektów, aby nie stracić praw wynikających z wydanej decyzji. Jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta w ciągu 5 lat, konieczne będzie wystąpienie o nową decyzję, co może być trudniejsze ze względu na bardziej rygorystyczne wymogi, jakie wprowadza plan ogólny.
Plany ogólne znacząco ograniczają przestrzeń, w której możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Gmina będzie miała możliwość wyznaczenia obszarów uzupełnień zabudowy, wyłącznie w granicach których możliwe będzie uzyskanie takich decyzji.
Zarówno tak jak ma to miejsce w przypadku możliwości rozmieszczenia stref planistycznych tak samo i sposób wyznaczenia obszaru uzupełnień zabudowy ma ściśle określoną recepturę. Ustawodawca w tym zakresie nie pozostawił twórcom planów ogólnych znaczącej przestrzeni decyzyjnej. Prowadzić ma to do zunifikowania rozmieszczania terenów przeznaczonych do faktycznego zagęszczania zabudowy w już powstałych osiedlach i miejscowościach – zauważył urbanista Michał Romański.
Oznacza to, że gminy będą miały większą kontrolę nad tym, gdzie i w jakiej formie będzie można realizować nowe inwestycje. Obszary te będą wyznaczane na podstawie istniejącej zabudowy i infrastruktury, co znacznie ograniczy możliwości inwestycyjne na terenach mniej zurbanizowanych.
Dla właścicieli działek, które nie zostaną uwzględnione w obszarach uzupełnienia zabudowy, uzyskanie WZ po 2025 roku będzie możliwe dopiero po aktualizacji planu ogólnego gminy i zmianie granic tych obszarów dlatego najbliższy rok to najlepszy czas na wnioskowanie o ZPI lub WZ – zwraca uwagę Mikołaj Adamski współwłaściciel Lokat Ziemskich.
Mikołaj Adamski współwłaściciel Lokat Ziemskich
Zmienią się też kryteria wydawania WZ. Zgodnie z nowymi zasadami, analiza urbanistyczna, która jest podstawą wydania decyzji o WZ, będzie bardziej restrykcyjna. Do tej pory obszar analizowany mógł obejmować znacznie większe tereny, a decyzje były wydawane na podstawie bardziej elastycznych kryteriów. Po wejściu w życie nowych przepisów, obszar analizowany będzie ograniczony do maksymalnie 200 metrów od frontu działki. Ponadto, kryteria takie jak linia zabudowy, wysokość budynków, intensywność zabudowy oraz minimalna powierzchnia biologicznie czynna będą bardziej rygorystycznie określane.
Kupować czy nie kupować? Oto jest pytanie
Z naszych analiz wynika, że te liczne – na wielu polach rewolucyjne – zmiany dotyczące ustawy o planowaniu przestrzennym z dużym prawdopodobieństwem oznaczają wzrost cen nieruchomość po wejściu w życiu planów ogólnych – zauważa Piotr Kaniewski współwłaściciel Lokat Ziemskich, które specjalizują się w sprzedaży działek na Mazurach i Warmii i doprecyzowuje: Dlatego lata 2024-2025 to najlepszy moment na zakup gruntu. Ze sprzedażą warto poczekać do 2026 roku.
Piotr Kaniewski współwłaściciel Lokat Ziemskich
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza liczne zmiany, które zrewolucjonizują rynek nieruchomości w Polsce. Ograniczenie podaży gruntów budowlanych najprawdopodobniej spowoduje znaczący wzrost ich cen – także działek na Warmii i Mazurach. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest zakup działki budowlanej przed tym wzrostem, czyli przed końcem 2025 roku. Inwestorzy, którzy nie podejmą decyzji o zakupie w najbliższym czasie, mogą przegapić doskonałą okazję inwestycyjną, która szybko może się nie powtórzyć.