Warmia i Mazury słyną z gruntów, które sąsiadują z jeziorami i lasami. Wielu klientów szuka działki na Mazurach z linia brzegową lub dostępem do jeziora, ale wielu zwraca uwagę na jeszcze jeden element – obecność drzew i sąsiedztwo lasów. Samo zalesienie na działce budzi skrajne emocje – przez pożądanie po obawy o możliwości zabudowy.
Pusty kawałek gruntu ma wiele zalet, ale mało kto ma świadomość, że obecność drzew na działce zwiększa jej wartość. Jeśli nabywasz grunt, to zadbaj, aby finalnie – po zbudowaniu domu – znalazły się na nim drzewa.
Drzewa to więcej niż tylko aspekt estetyczny
O zaletach drzew nie trzeba nikogo przekonywać. Badania naukowców – zwłaszcza neurologów i psychologów wskazują, że drzewa działają kojąco na system nerwowy.
Obecność drzew w otoczeniu nie jest obojętna także dla środowiska. Wpływają korzystnie na zdrowie, samopoczucie, a także środowisko. Wśród kilkudziesięciu zalet zapewniają m.in. schronienie lokalnej faunie, zmniejszenie siły wiatru, zwiększanie wilgotności powietrza, poprawę jakości gleby. Ponadto zapewniają ochronę przed zanieczyszczeniami, pochłaniając dwutlenek węgla i uwalniając tlen, w efekcie poprawiają jakość powietrza.
Nie sposób wspomnieć o kwestiach estetycznych – poprawiają atrakcyjność wizualną, wydzielają przestrzenie kompozycyjne i redukcji hałasu.
Warmia i Mazury to więcej niż jeziora
Z doświadczenia ekspertów Lokat Ziemskich wynika, że zwykle zakup działki na Mazurach lub gruntu na Warmii wyraża chęć ucieczki od miejskiego zgiełku. Odpoczynek od zatłoczonego, zabudowanego miejskiego krajobrazu powoduje zwrot ku naturze. Kąpiele leśne i odpoczynek w ażurowym cieniu, ze śpiewem ptaków w tle odpowiadają na tę potrzebę.
Drzewo jak inwestycja – potrzebuje czasu
Zdarzają się kupujący działkę nad jeziorem, którzy postrzegają obecność na działce istniejących już drzew, jako potencjalny problem. Te obawy mają uzasadnienie i nie można ich bagatelizować, ponieważ u ich podstaw leżą solidne przesłanki.
Warto mieć świadomość, że pusta działka choć wymaga inwestycji i czasu, aby drzewa się na niej wyrosły, to zapewnia nieograniczone wręcz możliwości aranżacyjne. Dlatego trudno nie uznać zalet działek przestrzennych, pustych o niemal nieograniczonych możliwościach zabudowy. Tym bardziej, że inwestycja w zasadzenia – nawet te okazałe – jest dużo mniejsza niż koszty związane z potencjalną wycinką.
Ci posiadacze działek, którzy zdecydowali się na zakup działki umożliwiającej swobodną zabudowę, mogą zdecydować się na posadzenie drzew zgodnie ze swoim wyobrażeniem i w dogodnym dla siebie miejscu. Nie warto jednak zwklekać z nowymi nasadzeniami – dlaczego?
Najpierw nieruchomość, potem drzewa
Po zrealizowaniu prac budowlanych na działce, przychodzi czas na aranżacje otoczenia. O ile ozdobne trawy czy krzewy można zaadaptować w przestrzeni szybko, to na posadzenie własnych drzew, będzie potrzebny czas, liczony w latach… To ważne zwłaszcza wtedy, gdy chcesz cieszyć z planowanych efektów, np. zacienienia czy dekoracji, jakie dają dorodne drzewa możliwie szybko.
Działki nad jeziorem, na których znajdują się drzewa, to nie tylko z czysto pragmatycznego podejścia – drzewa stanowią naturalne odgrodzenie od wzroku przechodniów i sąsiadów, dając upragnione poczucie prywatności. Są też po prostu piękne – ich zmieniająca się szata stanowi duży walor estetyczny wpływający na odbiór działki i znajdujących się na niej nieruchomości.
W osadach, które mamy w swojej ofercie znajdują się działki na których znajdują się drzewa, czasem nawet okazałe egzemplarze, dominują jednak grunty niezadrzewione, które są przygotowane do rozpoczęcia prac budowlanych.– mówi Piotr Kaniewski właściciel Lokat Ziemskich. Warto mieć świadomość, że grunty nad jeziorami, które znajdują się w naszej ofercie pierwotnie były działkami rolnymi, więc obecność drzew na tego rodzaju gruntach jest incydentalna. Dzięki czemu osoby, które kupiły działkę na Mazurach lub warmii moga ją dowolnie zaadaptować.
Tradycyjne gatunki budują autentyczność
Działka z istniejącym drzewostanem – to także atrakcyjna inwestycja. Spotykamy kupujących, którzy szukają takich gruntów i za taką działkę nad jeziorem są gotowi zapłacić więcej. – zauważa Mikołaj Adamski współwłaściciel Lokat Ziemskich i dodaje: Często zapomina się, że rosnące drzewa to wartość dodana i potencjał, który można wykorzystać. Szczególną wartość mają starodrzewia. Lokaty Ziemskie mają pewność, że grunty w ofercie Lokat Ziemskich zanim zostały przygotowane do sprzedaży, poprzedził audyt dendrologów, którzy czuwają nad zachowaniem charakterystycznego dla Warmii i Mazur drzewostanu, jeśli taki na gruncie istniał.
Drzewa, podobnie jak jeziora tworzą DNA Warmii i Mazur. To dwa nierozłączne elementy tego regionu. Dlatego tak ważna jest także analiza gatunkowa prowadzona przez specjalistów. Szczególnie cenne gatunki lub takie, które są charakterystyczne dla Warmii i Mazur także pozostawiane są na działkach. Tak wyrażany jest szacunek i troska o to, co zastajemy i uwrażliwiamy klientów na ren aspekt. Staramy się edukować, aby zaniechać sadzenia gatunków, choć szybko rosnących, to nieznanych tutejszej florze – np. thuji– podkreśla Piotr Kaniewski.
Drzewo podnosi wartość działki
Z punktu widzenia biznesowego i inwestycyjnego nie wolno zapominać jeszcze o jednym elemencie. Obecność drzew na zabudowanej działce podnosi wartość nieruchomości. Drzewa mają liczne zalety i stanowią o funkcji estetycznej większości gruntów, mają też wiele innych ograniczeń.
Różne raporty mówią o tym, że drzewa podnoszą wartość działki. Pojawiają się też konkretne opracowania, które wskazują, że jedno drzewo w wieku co najmniej 10 lat podnosi wartość gruntu o 1%. Domy, które zlokalizowane są wśród drzew, na rynku nieruchomości osiągają cenę nawet o 30% wyższą, niż te, które położone są na terenach niezadrzewionych. To ważna informacja dla tych, którzy szukają działki budowlanej na Mazurach i planują budowę domu nad jeziorem.
Brytyjscy naukowcy pokusili się przed dekadą o wyliczenia. Z ich badań wynika, że nieruchomości na których rosną stare drzewa są średnio o 15% droższe od działek pozbawionych zieleni. Z badań wynika, że każde drzewo rosnące w okolicach parceli zwiększa wartość domu o 1%.
Według badań przeprowadzonych przez Polską Radę Nieruchomości, działki z drzewami są w Polsce średnio o 10% droższe niż działki bez drzew. Wartość drzew zależy od ich gatunku, wielkości i kondycji. Najbardziej cenę działki podnoszą stare, dojrzałe i zadbane drzewa o rozłożystych koronach. Warto jednak zauważyć, że ta analiza odnosiła się jednak do działek, na których stał już dom.
Koszty utrzymania drzew
Działki z licznymi drzewami są atrakcyjne z wielu powodów, ale nie sposób wspomnieć o ograniczeniach i… kosztach, które mogą generować.
Działki, na której znajdują się drzewa wymagają regularnej konserwacji, takiej jak ich przycinanie, usuwanie martwych gałęzi – często we współpracy ze specjalistami – i zarządzanie roślinnością pod drzewami, co może generować dodatkowe koszty. Zabiegi te są konieczne z uwagi na bezpieczeństwo i zdrowie drzew.
Koszt regularnej konserwacji drzew na działce w Polsce zależy od kilku czynników, takich jak wielkość i liczba drzew, ich kondycja oraz lokalizacja działki. Poniżej przedstawiono przybliżone koszty związane z różnymi aspektami konserwacji drzew:
Przycinanie drzew
Koszt zależy od wielkości drzewa oraz ilości pracy potrzebnej do przycięcia:
- małe drzewa (do 10 metrów): od 100 do 300 zł za drzewo.
- średnie drzewa (10 – 20 metrów): od 300 do 600 zł za drzewo.
- duże drzewa (powyżej 20 metrów): od 600 zł wzwyż za drzewo.
Usuwanie martwych gałęzi
Koszt usuwania martwych gałęzi: od 50 do 200 zł za drzewo, w zależności od ilości gałęzi i trudności dostępu. Koszt zarządzania roślinnością: od 100 do 300 zł miesięcznie, w zależności od wielkości obszaru i częstotliwości prac.
Średni roczny koszt utrzymania drzew
Średni roczny koszt konserwacji drzew na działce może wynosić: mała działka z kilkoma drzewami: od 1000 do 3000 zł rocznie.
– średnia działka z większą ilością drzew: od 3000 do 6000 zł rocznie.
– duża działka z licznymi drzewami: od 6000 zł wzwyż rocznie.
* cenny poglądowe aktualne na 08.2024
Kłopotliwa procedura uzyskiwania zgody na wycinkę drzew
Z pewnością do wad drzew na działce należy zaliczyć fakt, że część drzew – zwłaszcza zlokalizowanych w centralnej części działek uniemożliwia realizacje zamierzonej inwestycji. Możliwości techniczne i finansowe sprawiają, że można je przenieść lub wkomponować w bryłę budynku, ale zwykle konieczna jest wycinka, nawet kilku egzemplarzy.
W przypadku planowania budowy domu na jeziorem lub większych prac na działce, konieczna może być wycinka drzew, co jest nie tylko kosztowne, ale także czasochłonne i wymaga odpowiednich pozwoleń. Kupując działkę na Mazurach z licznymi drzewami warto pamiętać, że wycinka zwykle wymaga konsultacji ze specjalistą, opinii dendrologa. Sam proces jest czasochłonny, ponieważ wycinka może odbywać się w ściśle wyznaczonym czasie – np. o określonych porach roku i wymaga cierpliwości i gotowości na liczne wizyty w urzędach.
W Polsce procedura uzyskiwania zgody na wycinkę drzew jest regulowana przez ustawę o ochronie przyrody. W zależności od lokalizacji działki i rodzaju drzewa, proces ten może być dość skomplikowany i wymagać spełnienia szeregu formalności. Poniżej znajduje się szczegółowy opis krok po kroku.
Kiedy potrzebne jest zezwolenie?
W Polsce zezwolenie na wycinkę drzew jest zazwyczaj wymagane w przypadku drzew rosnących na terenach prywatnych, publicznych, w miastach oraz na obszarach chronionych. Zezwolenie nie jest wymagane w następujących przypadkach:
– drzewa owocowe (z wyjątkiem tych rosnących na terenach wpisanych do rejestru zabytków lub na terenach zieleni miejskiej).
– drzewa, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza określonych wartości (np. 80 cm dla topoli, wierzb, klonu jesionolistnego, a dla pozostałych drzew 50 cm).
Krok 1 – Złożenie wniosku
Wniosek o zezwolenie na wycinkę drzewa składa się do urzędu gminy lub miasta (istotna jest lokalizacja działki). W przypadku obszarów chronionych (np. parków krajobrazowych), wniosek składa się do regionalnej dyrekcji ochrony środowiska. Wniosek powinien zawierać: dane osobowe osoby, która wnioskuje, tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności, umowa dzierżawy), informacje o drzewach przeznaczonych do wycinki (gatunek, obwód pnia na wysokości 5 cm), powód wycinki oraz plan sytuacyjny działki z zaznaczeniem lokalizacji drzew przeznaczonych do wycinki.
Krok 2 – Wizyta urzędnika i opinia dendrologiczna
Po złożeniu wniosku, urzędnik z urzędu gminy lub miasta przeprowadza wizję lokalną, aby ocenić stan drzew i zasadność wycinki. Często wymagana jest opinia dendrologa, który ocenia stan zdrowotny drzew i sporządza raport. Koszt takiej opinii może wynosić nawet 500 zł, w zależności od liczby drzew i lokalizacji.
Krok 3 – Decyzja administracyjna
Na podstawie wniosku i opinii dendrologicznej, urząd gminy lub miasta wydaje decyzję administracyjną. Zwykle czeka się na nią do 30 dni, ale ten czas może się wydłużyć. Decyzja może być pozytywna – zezwolenie na wycinkę drzewa, czasem z określonymi warunkami (np. nasadzenie zastępcze, czyli zobowiązanie do posadzenia drzew na działce) lub negatywna – odmowa wycinki drzewa.
Krok 4 – Opłaty za wycinkę
Jeśli urząd wyda pozytywną decyzję, to… może zobowiązać do uiszczenie opłaty. Jej wysokość zależy od gatunku drzewa, jego obwodu i lokalizacji. Opłaty są zróżnicowane i mogą wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za metr kwadratowy powierzchni przekroju drzewa.
W przypadku wycinki drzew na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, opłaty mogą być wyższe.
Krok 5 – Wycinka drzewa
Po uzyskaniu zezwolenia i ewentualnym uiszczeniu opłaty, można przystąpić do wycinki drzewa. Warto pamiętać, że wycinka powinna być przeprowadzona zgodnie z warunkami określonymi w decyzji administracyjnej, a także w terminie wskazanym w decyzji.
Krok 6 – Nasadzenia zastępcze
Urząd może nałożyć obowiązek nasadzeń zastępczych, czyli posadzenia nowych drzew w zamian za wycięte. W decyzji administracyjnej zostanie określona liczba, gatunek i lokalizacja nowych nasadzeń.
Drzewa a ograniczenia budowlane
W zależności od lokalnych przepisów, na zalesionych działkach mogą istnieć ograniczenia dotyczące wycinki drzew i budowy, co może utrudniać realizację planów budowlanych. To szczególnie istotne na ternie Warmii i Mazur, gdzie większość terenów stanowią obszary chronionego krajobrazu.
Pojedyncze drzewa mają wiele zalet, ale gęste zalesienie może ograniczać dostęp światła słonecznego do budynków i ogrodów, co może wpływać na komfort życia oraz rozwój roślin w ogrodzie.
Zalesienie może znacząco ograniczyć dostępną przestrzeń użytkową na działce, co może być problematyczne przy planowaniu ogrodu, placu zabaw, czy innych udogodnień, które są przedmiotem pożądania – zwłaszcza na działce rekreacyjnej.
W zależności od preferencji potencjalnych nabywców, zalesiona działka nadal dla wielu potencjalnych kupców może być mniej atrakcyjna, co może wpłynąć na jej wartość rynkową.
Działki nad jeziorem – szerokie możliwości
Przed zakupem warto dokładnie przemyśleć jakiej działki nad jeziorem szukamy, uwzględniając zarówno swoje potrzeby, jak i możliwości finansowe związane z jej utrzymaniem i ewentualnymi modyfikacjami.
Miłośnicy zadrzewionych przestrzeni lub typowo leśnego otoczenia warto, aby rozważyli zakup działki nad jeziorem w II lub III linii od jeziora. Na Warmii i Mazurach bliska odległość od lasów to cecha charakterystyczna regionu. Często są to tereny chronione, puszcze, a nawet w atrakcyjnie położone w bezpośrednim sąsiedztwie parków krajobrazowych. Takie rozwiązanie łączy zalety płynące z bliskiej obecności drzew, niczym nie przysłaniając nawet widoku na mazurskie jezioro.
Drugorzędne jest czy działka, którą nabywamy jest zadrzewiona czy też nie. Grunt to inwestycja na lata, na której przyjdzie czas, aby zadbać o obecność solidnego i długowiecznego sąsiada – drzewa, które będą cieszyć i pracować na wartość działki nad jeziorem. Wystarczy je posadzić…