Większość obszaru Warmii i Mazur to tereny chronione, które kojarzą się z dziką naturą i brakiem możliwości zabudowy. Niemniej bez trudu można napotkać zabudowę – nawet na dziewiczych terenach Warmii i Mazur. Czy na każdej działce na Mazurach możliwa jest zabudowa i z czego to wynika?
Zgodnie z prawem możliwość zabudowy na obszarach chronionych takich jak np. Mazurski Park Krajobrazowy, Natura 2000 czy Zespół przyrodniczo-krajobrazowy nie jest wykluczona. Trzeba jednak pamiętać, że budowa domu na Mazurach może być obwarowana różnego rodzaju zakazami i obostrzeniami.
1. Obszary chronionego krajobrazu
Art. 24 Ustawy o ochronie przyrody wymienia szereg zakazów dotyczące obszarów chronionego krajobrazu, do najważniejszych należą m.in.
A. budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od: linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (…),
B. likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych,
C. likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych,
D. realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko*
Przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest realizacja zabudowy mieszkaniowej wraz z towarzysząca jej infrastrukturą, o ile działka zlokalizowana jest na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a powierzchnia zabudowy mieszkaniowej jest nie mniejsza niż 2 ha lub na obszarach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a powierzchnia zabudowy jest nie mniejsza niż 0,5 ha.
* w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania
na środowisko;
Dodatkowe koszty
Należy pamiętać, że przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia (trawniki, ścieżki, drogi dojazdowe, parkingi itp.) – w celu realizacji budowy np. domu.
W takim przypadku przed decyzją o warunkach zabudowy należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o którą należy wystąpić do właściwego Urzędu Gminy.
Do wniosku należy dołączyć dokumenty, w tym m.in. kartę informacyjną przedsięwzięcia. Właściciel nieruchomości zazwyczaj musi wtedy zlecić specjalistycznej firmie wykonanie takiej karty informacyjnej (koszt od 500 zł).
W przypadku gdy realizacja zabudowy mieszkaniowej wymagać będzie przeprowadzana przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, wtedy należy wykonać raport środowiskowy (koszt od 10 000 zł). W ramach takiej procedury wymagana jest zazwyczaj inwentaryzacja przyrodnicza, która wykonana jest w określonych porach roku i może potrwać kilka miesięcy.
Obszary chronionego krajobrazu tworzone są uchwałą sejmiku województwa, w której znajdują się wszystkie zakazy obowiązujące na danym terenie chronionym – jak również odstępstwa od tych zakazów. Przy projektowaniu zabudowy mieszkaniowej na tej formie ochrony przyrody należy przede wszystkim przeanalizować wszystkie obostrzenia i tak wkomponować obiekt budowlany na terenie działki, by nie naruszał wskazanych w uchwale zakazów.
2. Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe
Ustawa o ochronie przyrody nie obejmuje żadnej postaci zakazu powstawania na ich terenie nowych obiektów budowlanych. Nie mniej jednak należy pamiętać, że zespoły przyrodniczo-krajobrazowe to fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe lub estetyczne. Należy jednak zwrócić uwagę na art. 45 ust. 1 pkt. 7 dotyczący zakazu zmiany sposobu użytkowania ziemi. Jeśli działka na Mazurach przeznaczona jest pod działalność rolniczą, to powinno się wnioskować o WZ na zabudowę zagrodową, aby nie zmieniać jej przeznaczenia.
3. Parki krajobrazowe
Art. 17 ustawy o ochronie przyrody wskazuje zakazy obowiązujące na tej formie ochrony.
Procedura uzyskania WZ na budowę domu w granicach parku krajobrazowego jest identyczna jak na obszarze chronionego krajobrazu.
Wybudowanie domu na Warmii i Mazurach jest możliwe, jeśli przedsięwzięcie to zostanie uznane przez właściwy organ za takie, dla którego sporządzenie raportu o oddziaływaniu na środowisko nie jest obowiązkowe, a przeprowadzona procedura oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wykaże brak niekorzystnego wpływu tego przedsięwzięcia na przyrodę i krajobraz parku krajobrazowego.
Do wniosku o WZ zaleca się dołączenie karty informacyjnej, dokumentującej brak negatywnego wpływu budowy na środowisko.
4. Natura 2000
Możliwość zabudowy istnieje, jeśli podejmowanie działania zmierzające do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwalających na przygotowanie i przeprowadzenie procesu budowlanego, nie zostaną przez właściwy organ uznane za podejmowanie działań mogących osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000. W tym wypadku trzeba się liczyć z potrzebą zlecenia raportu środowiskowego, jego kosztem i czasem potrzebnym na jego wykonanie.
Podsumowując, warto stosować ekologiczne rozwiązania budowlane i chronić przyrodę nie tylko dlatego, bo tego wymaga ustawodawca, ale też ze względu na postępujące globalne ocieplenie wynikające z ludzkiej pychy, która kiedyś może doprowadzić do katastrofalnych skutków dla nas wszystkich.
Źródła:
- Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16.04.2004 r.
- Encyklopedia Warmii i Mazur
Piotr Kaniewski