Zostałeś szczęśliwym posiadaczem działki na Mazurach lub dopiero planujesz zakup wymarzonego gruntu. Sen z głowy spędza ci pytanie o jakie formalności zadbać, by na swojej działce rolnej móc postawić wymarzony dom. Podpowiemy ci jak przejść całą procedurę krok po kroku.
Wyobraź sobie, że stajesz się posiadaczem działki rolnej na Warmii lub Mazurach, która ma własną linię brzegową pięknego, czystego jeziora. Twoja działka znajduje się w otoczeniu lasu, który daje Ci poczucie wytchnienia. Panują cisza i spokój, które uspokajają nerwy nawet pracowników największych warszawskich korporacji. Powietrze jest nad wyraz świeże. Nie ma smogu… Gdzieś w oddali widać sąsiada, który wypływa łódką ze swojego pomostu. Chce złowić sandacza na obiad. To jest ten moment, kiedy podejmujesz decyzję o wybudowaniu tu domu jednorodzinnego, żeby przyjeżdżać na początku w weekendy, wakacje, a może kiedyś zostać tu na zawsze (wg Radia Zet, 800 osób rocznie przeprowadza się z Warszawy na Mazury). Pozostaje tylko pytanie – jak to zrobić?
Poniżej instrukcja krok po kroku. Ostrzegamy, przed tobą garść teorii bez której nie ruszysz z miejsca. Wybraliśmy najważniejsze pojęcia, które dadzą ci orientację, co robić by spełnić marzenie o własnym domu na Mazurach.
Krok 1. WZ / MPZP dla działki na Mazurach
W pierwszej kolejności należy ustalić w Urzędzie Gminy, czy dany grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy należy uzyskać warunki zabudowy oraz sprawdzić klasę bonitacyjną w wypisie/wyrysie gruntu.
Czym jest zabudowa zagrodowa?
Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. W praktyce: budynek jednorodzinny oraz przynajmniej jeden budynek tzw. gospodarczy. Nie trzeba być rolnikiem, by zawnioskować o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Przykład budynku gospodarczego poniżej:
Jeśli Twoja działka na Warmii lub Mazurach posiada klasę bonitacyjną 1-3 (żyzną), a zależy nam wyłączenie na zabudowie mieszkaniowej należy skorzystać z art. 7 pkt 2a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych cyt: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.
W przypadku WZ organem samorządowym do którego należy skierować wniosek jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Postępowanie przeważnie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i powinno zakończyć się wydaniem decyzji w ciągu miesiąca od daty wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.). Wniosek musi spełniać kilka warunków stawianych przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Warto zwrócić też uwagę na ust 4 ww. artykułu, który mówi, że ”Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.”
Krok 2. Wyłączenie z produkcji rolnej (zabudowa mieszkaniowa)
Patrz artykuł: USTAWA ROLNA – jakich nieruchomości rolnych nie dotyczy?
Krok 3. Geodeta
Mapa sytuacyjno-wysokościowa do 1:500 jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys naszego domu.
Krok 4. Zakup i adaptacja gotowego projektu architektoniczno-budowlanego do działki
Najważniejszy dla działki na Mazurach jest projekt budowlany, który zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach (dla urzędu, dla organu nadzoru budowlanego, dla kierownikowi budowy i dla inwestora).
Na na mapie od geodety, architekt sporządza projekt obejmujący:
- określenie granic działki lub terenu,
- usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
- sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
- układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,
- wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Krok 5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów:
Krok 6. Uzyskanie pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę w ciągu 65 dni. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję WZ,
- wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
- warunki techniczne dostawy mediów.
Pozwolenie na budowę nie jest wymagane w przypadku:
- wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego,
- garażu,
- altany,
- przydomowego ganku i oranżerii,
- wolno stojącego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe-sezonowe),
- basenu lub oczka wodnego.
Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).
Zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę doczekały się również zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.
28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego dzięki, której można rozpocząć budowę po upływie 30 dni od zgłoszenia budowy i złożeniu odpowiedniej dokumentacji – jeżeli właściwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu.
Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego – dwie procedury:
Źródła: