Większość obszaru Warmii i Mazur to tereny chronione, które kojarzą się z dziką naturą i brakiem możliwości zabudowy. Niemniej jednak bez trudu napotyka się zabudowę nawet na dziewiczych terenach Warmii i Mazur. Z czego to wynika?
Zgodnie z prawem, jest możliwość zabudowy na obszarach chronionych takich jak np. Mazurski Park Krajobrazowy, Natura 2000 czy Zespół przyrodniczo-krajobrazowy, ale towarzyszą jej różnego rodzaju zakazy i obostrzenia.
1. Obszary chronionego krajobrazu
Art. 24 Ustawy o ochronie przyrody, wymienia szereg zakazów dotyczące obszarów chronionego krajobrazu, do najważniejszych należą m.in.
A. budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od: linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych, usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym,
B. likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych,
C. likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych,
D. realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania
na środowisko;
Przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest realizacja zabudowy mieszkaniowej wraz z towarzysząca jej infrastrukturą, o ile działka zlokalizowana jest na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a powierzchnia zabudowy mieszkaniowej jest nie mniejsza niż 2 ha lub na obszarach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a powierzchnia zabudowy jest nie mniejsza niż 0,5 ha.
Dodatkowe koszty
Należy pamiętać, że przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia (trawniki, ścieżki, drogi dojazdowe, parkingi itp.), w tym tymczasowego, w celu realizacji
przedsięwzięcia.
W takim przypadku przed decyzją o warunkach zabudowy należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o którą należy wystąpić do właściwego Urzędu Gminy. Do wniosku należy dołączyć dokumenty, w tym m.in. kartę informacyjną przedsięwzięcia. Właściciel nieruchomości zazwyczaj musi wtedy zlecić specjalistycznej firmie wykonanie takiej karty informacyjnej (koszt od 500 zł). W przypadku gdy realizacja zabudowy mieszkaniowej wymagać będzie przeprowadzana obowiązku przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wtedy należy wykonać raport środowiskowy (koszt od 10 000 zł) dotyczącego planowanego przedsięwzięcia. W ramach takiej procedury
wymagana jest zazwyczaj inwentaryzacja przyrodnicza, która wykonana jest w określonych porach roku i może potrwać kilka miesięcy.
Obszary chronionego krajobrazu tworzone są uchwałą sejmiku województwa, w której znajdziemy wszystkie zakazy obowiązujące na danym terenie chronionym, jak również odstępstwa od tych zakazów. Przy projektowaniu zabudowy mieszkaniowej na tej formie ochrony przyrody należy przede wszystkim przeanalizować wszystkie obostrzenia i tak wkomponować obiekt budowlany na terenie działki, by nie naruszał wskazanych w uchwale zakazów.
2. Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe
Ustawa o ochronie przyrody nie obejmuje żadnej postaci zakazu lokalizowania na ich terenie nowych obiektów budowlanych. Nie mniej jednak należy pamiętać, że zespoły przyrodniczo-krajobrazowe to fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe lub estetyczne. Należy jednak zwrócić uwagę na art. 45 ust. 1 pkt. 7 dotyczący zakazu zmiany sposobu użytkowania ziemi. Jeśli działka na Mazurach przeznaczona jest pod działalność rolniczą, to powinno się wnioskować o WZ na zabudowę zagrodową, aby nie zmieniać jej przeznaczenia.
3. Parki krajobrazowe
Art. 17 ustawy o ochronie przyrody wskazuje zakazy obowiązujące na tej formie ochrony.
Procedura uzyskania wz na budowę domu w granicach parku krajobrazowego jest identyczna jak na obszarze chronionego krajobrazu.
Wybudowanie budynku mieszkalnego na Warmii i Mazurach jest możliwe, jeśli przedsięwzięcie to zostanie uznane przez właściwy organ za takie, dla którego sporządzenie raportu o oddziaływaniu na środowisko nie jest obowiązkowe, a przeprowadzona procedura oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wykaże brak niekorzystnego wpływu tego przedsięwzięcia na przyrodę i krajobraz parku krajobrazowego, o ile właściwy organ stwierdzi potrzebę przeprowadzenia oceny przedsięwzięcia na środowisko. Do wniosku o WZ zaleca się dołączenie karty informacyjnej, dokumentującej brak negatywnego wpływu budowy na środowisko.
4. Natura 2000
Możliwość zabudowy istnieje, jeśli podejmowanie działania zmierzające do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwalających na przygotowanie i przeprowadzenie procesu budowlanego, nie zostaną przez właściwy organ uznane za podejmowanie działań mogących osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000. W tym wypadku trzeba się liczyć z potrzebą zlecenia raportu środowiskowego, jego kosztem i czasem potrzebnym na jego wykonanie.
Podsumowując, warto stosować ekologiczne rozwiązania budowlane i chronić przyrodę nie tylko dlatego, bo tego wymaga ustawodawca, ale też ze względu na postępujące globalne ocieplenie wynikające z ludzkiej pychy, która kiedyś może doprowadzić do katastrofalnych skutków dla nas wszystkich.
Źródła:
Piotr Kaniewski
