Kategoria: Baza wiedzy

Kategorie
Baza wiedzy

DZIAŁKA ROLNA na Mazurach – zabudowa krok po kroku

Zostałeś szczęśliwym posiadaczem działki na Mazurach lub dopiero planujesz zakup wymarzonego gruntu. Sen z głowy spędza ci pytanie o jakie formalności zadbać, by na swojej działce rolnej móc postawić wymarzony dom. Podpowiemy ci jak przejść całą procedurę krok po kroku.

Wyobraź sobie, że stajesz się posiadaczem działki rolnej na Warmii lub Mazurach, która ma własną linię brzegową pięknego, czystego jeziora. Twoja działka znajduje się w otoczeniu lasu, który daje Ci poczucie wytchnienia. Panują cisza i spokój, które uspokajają nerwy nawet pracowników największych warszawskich korporacji. Powietrze jest nad wyraz świeże. Nie ma smogu… Gdzieś w oddali widać sąsiada, który wypływa łódką ze swojego pomostu. Chce złowić sandacza na obiad. To jest ten moment, kiedy podejmujesz decyzję o wybudowaniu tu domu jednorodzinnego, żeby przyjeżdżać na początku w weekendy, wakacje, a może kiedyś zostać tu na zawsze (wg Radia Zet, 800 osób rocznie przeprowadza się z Warszawy na Mazury). Pozostaje tylko pytanie – jak to zrobić?

Poniżej instrukcja krok po kroku. Ostrzegamy, przed tobą garść teorii bez której nie ruszysz z miejsca. Wybraliśmy najważniejsze pojęcia, które dadzą ci orientację, co robić by spełnić marzenie o własnym domu na Mazurach.

Krok 1. WZ / MPZP dla działki na Mazurach

W pierwszej kolejności należy ustalić w Urzędzie Gminy, czy dany grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy należy uzyskać warunki zabudowy oraz sprawdzić klasę bonitacyjną w wypisie/wyrysie gruntu.

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. W praktyce: budynek jednorodzinny oraz przynajmniej jeden budynek tzw. gospodarczy. Nie trzeba być rolnikiem, by zawnioskować o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Przykład budynku gospodarczego poniżej:

Jeśli Twoja działka na Mazurach posiada klasę bonitacyjną 1-3 (żyzną), a zależy nam wyłączenie na zabudowie mieszkaniowej należy skorzystać z art. 7 pkt 2a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych cyt: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

W przypadku WZ organem samorządowym do którego należy skierować wniosek jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Postępowanie przeważnie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i powinno zakończyć się wydaniem decyzji w ciągu miesiąca od daty wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.). Wniosek musi spełniać kilka warunków stawianych przez ustawę o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warto zwrócić też uwagę na ust 4 ww. artykułu, który mówi, że ”Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.”

Krok 2. Wyłączenie z produkcji rolnej (zabudowa mieszkaniowa)

Patrz artykuł: USTAWA ROLNA – jakich nieruchomości rolnych nie dotyczy?

Krok 3. Geodeta

Mapa sytuacyjno-wysokościowa do 1:500 jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys naszego domu.

Krok 4. Zakup i adaptacja gotowego projektu architektoniczno-budowlanego do działki

Najważniejszy dla działki na Mazurach jest projekt budowlany, który zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach (dla urzędu, dla organu nadzoru budowlanego, dla kierownikowi budowy i dla inwestora).

Na na mapie od geodety, architekt sporządza projekt obejmujący:

  • określenie granic działki lub terenu,
  • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
  • sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,
  • wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Krok 5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów:

Działka rolna na Mazurach

Krok 6. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę w ciągu 65 dni. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję WZ,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
  • warunki techniczne dostawy mediów.

Pozwolenie na budowę nie jest wymagane w przypadku:

  • wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego,
  • garażu,
  • altany,
  • przydomowego ganku i oranżerii,
  • wolno stojącego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe-sezonowe),
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).

Zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę doczekały się również zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.

28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego dzięki, której można rozpocząć budowę po upływie 30 dni od zgłoszenia budowy i złożeniu odpowiedniej dokumentacji – jeżeli właściwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu.

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego – dwie procedury:

Źródła:

  1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r.
  2. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3.02.1995 r.
  3. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r.
  4. Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14.06.1960 r.
Kategorie
Baza wiedzy

OBSZARY CHRONIONE NA WARMII I MAZURACH – czy możliwa jest zabudowa?

 

Większość obszaru Warmii i Mazur to tereny chronione, które kojarzą się z dziką naturą i brakiem możliwości zabudowy. Niemniej bez trudu można napotkać zabudowę – nawet na dziewiczych terenach Warmii i Mazur. Czy na każdej działce na Mazurach możliwa jest zabudowa i z czego to wynika?

Zgodnie z prawem możliwość zabudowy na obszarach chronionych takich jak np. Mazurski Park Krajobrazowy, Natura 2000 czy Zespół przyrodniczo-krajobrazowy nie jest wykluczona. Trzeba jednak pamiętać, że budowa domu na Mazurach może być obwarowana różnego rodzaju zakazami i obostrzeniami.

1. Obszary chronionego krajobrazu

Art. 24 Ustawy o ochronie przyrody wymienia szereg zakazów dotyczące obszarów chronionego krajobrazu, do najważniejszych należą m.in.

A. budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od: linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (…),

B. likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych,

C. likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych,

D. realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko*

Przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest realizacja zabudowy mieszkaniowej wraz z towarzysząca jej infrastrukturą, o ile działka zlokalizowana jest na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a powierzchnia zabudowy mieszkaniowej jest nie mniejsza niż 2 ha lub na obszarach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a powierzchnia zabudowy jest nie mniejsza niż 0,5 ha.

* w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania
na środowisko;

Dodatkowe koszty

Należy pamiętać, że przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia (trawniki, ścieżki, drogi dojazdowe, parkingi itp.) – w celu realizacji budowy np. domu.

W takim przypadku przed decyzją o warunkach zabudowy należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o którą należy wystąpić do właściwego Urzędu Gminy.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty, w tym m.in. kartę informacyjną przedsięwzięcia. Właściciel nieruchomości zazwyczaj musi wtedy zlecić specjalistycznej firmie wykonanie takiej karty informacyjnej (koszt od 500 zł).

W przypadku gdy realizacja zabudowy mieszkaniowej wymagać będzie przeprowadzana przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, wtedy należy wykonać raport środowiskowy (koszt od 10 000 zł). W ramach takiej procedury wymagana jest zazwyczaj inwentaryzacja przyrodnicza, która wykonana jest w określonych porach roku i może potrwać kilka miesięcy.

Obszary chronionego krajobrazu tworzone są uchwałą sejmiku województwa, w której znajdują się wszystkie zakazy obowiązujące na danym terenie chronionym – jak również odstępstwa od tych zakazów. Przy projektowaniu zabudowy mieszkaniowej na tej formie ochrony przyrody należy przede wszystkim przeanalizować wszystkie obostrzenia i tak wkomponować obiekt budowlany na terenie działki, by nie naruszał wskazanych w uchwale zakazów.

 

2. Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe

Ustawa o ochronie przyrody nie obejmuje żadnej postaci zakazu powstawania na ich terenie nowych obiektów budowlanych. Nie mniej jednak należy pamiętać, że zespoły przyrodniczo-krajobrazowe to fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe lub estetyczne. Należy jednak zwrócić uwagę na art. 45 ust. 1 pkt. 7 dotyczący zakazu zmiany sposobu użytkowania ziemi. Jeśli działka na Mazurach przeznaczona jest pod działalność rolniczą, to powinno się wnioskować o WZ na zabudowę zagrodową, aby nie zmieniać jej przeznaczenia.

3. Parki krajobrazowe

Art. 17 ustawy o ochronie przyrody wskazuje zakazy obowiązujące na tej formie ochrony.

Procedura uzyskania WZ na budowę domu w granicach parku krajobrazowego jest identyczna jak na obszarze chronionego krajobrazu.

Wybudowanie domu na Warmii i Mazurach jest możliwe, jeśli przedsięwzięcie to zostanie uznane przez właściwy organ za takie, dla którego sporządzenie raportu o oddziaływaniu na środowisko nie jest obowiązkowe, a przeprowadzona procedura oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wykaże brak niekorzystnego wpływu tego przedsięwzięcia na przyrodę i krajobraz parku krajobrazowego.

Do wniosku o WZ zaleca się dołączenie karty informacyjnej, dokumentującej brak negatywnego wpływu budowy na środowisko.

4. Natura 2000

Możliwość zabudowy istnieje, jeśli podejmowanie działania zmierzające do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwalających na przygotowanie i przeprowadzenie procesu budowlanego, nie zostaną przez właściwy organ uznane za podejmowanie działań mogących osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000. W tym wypadku trzeba się liczyć z potrzebą zlecenia raportu środowiskowego, jego kosztem i czasem potrzebnym na jego wykonanie.

Podsumowując, warto stosować ekologiczne rozwiązania budowlane i chronić przyrodę nie tylko dlatego, bo tego wymaga ustawodawca, ale też ze względu na postępujące globalne ocieplenie wynikające z ludzkiej pychy, która kiedyś może doprowadzić do katastrofalnych skutków dla nas wszystkich.

Źródła:

  1. Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16.04.2004 r.
  2. Encyklopedia Warmii i Mazur

Piotr Kaniewski

Kategorie
Baza wiedzy

Rośnie zainteresowanie działkami na Mazurach

Polacy szukają alternatywy dla dotychczasowego sposobu życia – marzą o kawałku ziemi w dziewiczych zakątkach Polski. Skokowo zwiększyło się zainteresowanie własnym miejscem na łonie natury. Liczba zapytań o sprzedaż działki na Mazurach wzrosła dwukrotnie wynika z analizy przygotowanej przez serwis Morizon.pl dla Business Insidera. Rosną też ceny, choć ten trend nie utrzymuje się wszędzie.

Moda na działkę na Mazurach?

Posiadanie własnego domu lub działki jest podyktowane zapewnieniem sobie dostępu do natury, własnej przestrzeni, alternatywy dla dotychczasowego stylu życia. Według raportu serwisu Morizon.pl dla Business Insidera zwiększyło się zainteresowanie posiadaniem własnej działki. Nie tylko rekreacyjnej w ogródkach działkowych na terenie miast, ale także działek poza miastami – na Warmii i Mazurach, Kaszubach czy Pomorzu.

Zgodnie z danymi raportu, wzrost liczby zapytań o sprzedaż działki wyniósł w maju aż 128,2 proc. w stosunku do analogicznego okresu przed rokiem. Jak zauważa ekspert portalu Otodom.pl Jarosław Krawczyk – działki rekreacyjne przeżywają prawdziwy renesans. Przyczyną jest pandemia i sytuacja epidemiczna, która przewartościowała system pracy i spędzania wolnego czasu.

Działki z dostępem do jeziora

Twórcy raportu dla Business Insidera podkreślają, że hasłem, które fundamentalnie zwiększa szansę na zainteresowanie klienta działką rekreacyjną jest „jezioro”. To słowo w różnych wariacjach (nad jeziorem, z dostępem do jeziora itd.) najczęściej wpisywane jest w wyszukiwarki portali oferujących grunty. Potwierdza to także Kamil Berger ekspert Lokat Ziemskich i założyciel portalu www.GruntToMazury.pl – Mazury stały się niezwykle atrakcyjne, ponieważ wpisują się w potrzebę, którą ujawniła pandemia –posiadania własnego, dziewiczego miejsca na łonie natury. Nie bez znaczenia jest konkurencyjna cena gruntów w stosunku do Pomorza czy gór.

Ceny działek na Mazurach

Pandemia spowodowała, że Polacy zaczęli szukać alternatywy wobec mieszkania w bloku i innego niż egzotyczne wyjazdy sposobu spędzania urlopu. W maju i do połowy czerwca działki były wyświetlane w Otodom o 78 proc. częściej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Jeśli natomiast porównywać obecną liczbę odsłon do wartości sprzed pandemii to wzrost ten wynosi obecnie aż 139 proc. – dodaje ekspert.

Według specjalisty Morizona, średnia cena ofert działek rekreacyjnych w Polsce to obecnie 90 zł za m kw. Na terenie województwa warmińsko-mazurskiego jest taniej, bo według ich danych średnia to 70 zł za m kw.

Według danych serwisu Otodom.pl, ceny działek na Warmii i Mazurach wzrosły jednak mocniej niż to podaje Morizon. Wyliczono, że w maju poszły w górę o aż 38 proc. w porównaniu z kwietniem. To wzrost aż 29 proc. rok do roku. Metr kwadratowy ma obecnie kosztować średnio aż 99 zł.

  • Działka nad jeziorem warmia - Sąpłaty

Ten trend obserwujemy także wśród specjalistów zajmujących się sprzedażą tego typu gruntów. W okresie pandemii obserwujemy rekordowy w historii firmy wzrost zainteresowania zakupem własnego azylu na Warmii i Mazurach. Rosnącemu popytowi towarzyszy też wzrost cen. To z kolei zachęca do zakupu także osoby poszukujące także dobrej lokaty kapitału w tych – niespokojnych na światowych rynkach – czasach – dodaje Piotr Kaniewski współzałożyciel firmy Lokaty Ziemskie, specjalizującej się w sprzedaży działek na Warmii i Mazurach.

Ile kosztuje działka na Mazurach?

Jeśli chodzi o ceny – średnia jest dość słabym ich wyznacznikiem – ocenia Jarosław Krawczyk. W przypadku działek rekreacyjnych olbrzymią rolę odgrywa ich lokalizacja, powierzchnia oraz zabudowania.  

Business Insider sprawdził jak wyglądają ceny działek na Warmii i Mazurach. Rozpiętość cen jest dość duża, choć w każdej części Mazur można zaobserwować tendencje wzrostową. W okolicach Szczytna najtańsze działki cenione były w czerwcu już na 57 zł za m kw. Jeszcze w kwietniu i w lutym można było znaleźć oferty po 48 zł za m kw. – wynika z danych na stronach Otodom.

  • Działka w Gutach

W okolicach Giżycka jeszcze w styczniu można było kupić działkę za minimalną cenę 77 zł za m kw. Obecnie działka w pobliżu Giżycka oznacza cenę przekraczającą poziom 106 zł za m kw.  Mniejszą zmienność wykazują ceny działek na Warmii. W okolicach Olsztyna w maju i czerwcu ceny sięgały 63 zł za m kw. Dziś trzeba się liczyć z ceną powyżej 72 zł za m kw.

Ile kosztuje działka na Mazurach?

Jak zauważa Kamil Berger ekspert Lokat Ziemskich – Ceny działek na Warmii i Mazurach dopiero gonią ceny z pozostałych turystycznych regionów – terenów nadmorskich czy góry. Niestety zakup gruntu nad morzem czy w górach często wykracza poza możliwości budżetowe Polaków. Należy ponadto pamiętać, że to Kraina Wielkich Jezior Mazurskich była nominowana do bycia w gronie Nowych 7 Cudów Świata. Przy tak niskiej podaży działek z dostępem do jeziora, za moment może się okazać, że będzie już można nazwać „białym krukiem”- dodaje.

Posiadając budżet ok. 150 000 zł można zaproponować działki z dostępem do jeziora na Warmii i Mazurach, które znajdują się w ofercie Lokat Ziemskich. Co w przypadku zakupu działki na wybrzeżu jest praktycznie niemożliwe.

Duże serwisy dysponują głównie ofertami sprzedaży działek z województwa mazowieckiego i kujawsko-pomorskiego, gdzie rynek najbardziej się rozwinął. Poszukujący własnej działki na Warmii i Mazurach mają dość ograniczoną ofertę w dużych serwisach. Tego rodzaju oferta jest zdecydowanie bogatsza i szersza w podmiotach wyspecjalizowanych w sprzedaży działek na Warmii i Mazurach, jak Lokaty Ziemskie.

Szukając działki nad jeziorem należy być bardzo ostrożnym. Przed zakupem warto sprawdzić szereg czynników – charakterystykę podłoża, istnienie możliwości zabudowy gruntu oraz… czy nie przepłacamy. Dlatego warto skorzystać z opinii prawnej przed zakupem działki nad jeziorem lub zapytać o opinię eksperta.

Źródło: Business Insider